圖：一個月港元同業拆息昨日已升上零點七厘，利率風險不容忽視

　　最新中原地產二手樓價指數偏軟，按周回落百分之零點四五，按月跌幅亦達百分之零點六八，可見本港樓市只是表面風光，二手樓不像一手新樓盤，沒有高成數按揭協助買家「上車」，市場承接力有限，難以支撐樓價上升。

　　樓市只是表面風光

　　運輸及房屋局昨日公布最新私樓季度供應數字，截至今年九月底止的未來三、四年私人住宅潛在供應按季減少一千個單位至九萬七千個單位，但依然處於接近歷來最高的水平，況且當局在增推住宅地皮方面未有手軟，因而私樓潛在供應量回落只是短期現象，最終向上突破十萬個單位大關機會很大。

　　在供應大山力壓之下，本港住宅樓價進一步上升動力預期會受到制約，甚至有回調的可能。

　　雖然近期新樓盤銷售暢旺，予人市道好景的感覺，但實際上為數不少買家要「靠父幹」或依賴地產商提供的高成數按揭，才能勉強「上車」，樓市只是表面風光。

　　樓價按月跌0.68%

　　事實上，近月整體二手樓價指數表現偏軟，過去一個月不升反跌了百分之零點六八，所謂破頂成交只屬於個別例子而已。

　　由於二手樓不像一手樓盤，沒有高成數按揭協助買家「上車」，市場承接力有限，因而樓價升不起。

　　若然地產商不再為一手樓盤提供高達八成的成數按揭，市場有何反應、樓盤銷情如何？大家應該心中有數。

　　全球央行陸續加息

　　其實，全球央行收水步伐有加快的跡象，市場流動性收緊，資產價格承受壓力預料會逐步加劇，本港住宅樓市也不能獨善其身。

　　先有美國聯儲局啟動縮減資產負債表規模，並且繼續推動利率正常化進程，年底前有可能再加息，再有歐洲央行加快退市，明年一月開始將入市買債規模由六百億歐元降至三百億歐元，預期最終在二○一九年步入加息周期，跟着英倫銀行也不斷放風，啟動近十年首次加息已如箭在弦。換言之，全球利率向上趨勢正在逐步形成，復甦基礎並不穩固的世界經濟將面臨重大考驗。

　　雖然最近國際貨幣基金再度上調今年世界經濟增長預測至百分之三點六，將是近十年來表現最好，但與二○○八年金融危機之前百分之五增幅仍有一段距離，況且長期超低息環境已埋下更大金融炸彈，就是全球債務迅速膨脹，超越上次危機之前的水平，創出歷史新高，尤其是家庭債務升幅最為顯著。一旦利率上升速度超出預期，難免觸發債務違約危機，脆弱的歐洲銀行體系恐難承新一波的衝擊。

　　正如財政司司長陳茂波所言，雖然環球經濟前景正面，今年本港經濟增長超過百分之三點五已無懸念，但經過多次金融危機，香港應該居安思危，即使不知道黑天鵝在那裏，也要努力估計灰犀牛可能藏身的地方，提防突然衝過來時，有所準備。

　　其實，一個月港元同業拆息昨日已升上零點七厘，利率風險不容忽視，加上美國貨幣與貿易政策不明朗與地緣政治局勢不穩，本港樓市存在逆轉向下的可能。