Q房網．香港董事總經理 陳坤興

　　早前消費者委員會公布一個銀行按揭計劃的調查報告，當中特別點出，消委會比較過銀行和發展商提供的物業按揭計劃，並舉出一個以購買售價848萬元的單位作例證，買家若選擇由發展商提供八成按揭，較一般銀行提供六成按揭最終竟需要多付超過500萬元利息。

　　當然大家亦需要留意，由於有關例證，兩個對比的基數完全不同，兩者利息開支自然會有較大的差距。當中銀行的按揭成數是以六成按揭計算，而由發展商提供的按揭，按揭成數則以八成按揭計算，兩者利息開支的差距自然差天共地。貸款金額較高，整體的利息開支亦自然較高。

　　無可否認，受金管局監管的限制下，現時銀行提供按揭成數一般只有五至六成，對於一眾首期不足的買家來說，高成數的按揭自然有一定吸引力。從數字上而言，近年來選有發展商按揭的新盤買家比例，明顯較以往增加。根據金管局早前提供的數據，截至去年12月份，涉及主要發展商旗下財務公司提供的按揭貸款總額達276億元，較2015年12月的107億元，大幅激增1.6倍之多。

　　與此同時，由於發展商所提供按揭一般不受金管局監管。發展商向有關新盤買家提供按揭貸款時，亦未必像銀行般以謹慎態度審視借款人的收入及還款能力，部分發展商更表明不需入息審查，因此金管局總裁陳德霖更形容相關的按揭計劃形同「次級按揭」，隨時會為本港金融市場帶來按揭危機。

　　相信大家亦不會忘記，2008年的金融海嘯便是由當時美國「次按風暴」所引發。所謂次級按揭（subprime lending），一般是指信用評級較差、無法從正常管道借貸的人所提供的貸款。

　　次級貸款的利率一般較正常貸款為高，因而對借款人有較大風險，違約率亦相對較高。再者大家亦需理解，二按同次按本身都是截然不同，二按（Second Mortages）是指該物業本身已在銀行或貸款機構仍有按揭，但業主透過該物業再申請貸款，將已按的物業再加按貸款，並毋須樓契抵押。

　　本港按揭拖欠比率低

　　相對之下，現時在發展商提供的按揭，絕大部分並非二按，更非次按，只是因應銀行未必能夠提供一些高成數按揭貸款，而由發展商或旗下財務公司直接承造按揭。因此筆者認為以次級按揭來形容，現時香港發展商所提供的按揭，難免有言過其實之嫌。再者，現時發展商所提供的按揭，一般以短期貸款為主，大部分新盤買家亦會於兩、三年後，將原先發展商的按揭，轉為向銀行承造按揭。

　　事實上，根據金管局最新7月份住宅按揭統計調查，當月新批出的按揭貸款達8878宗，當月涉及轉按宗數竟高達3566宗，有關數字亦創近年新高，轉按比率大增，相信有一定的比例是來自發展商按揭轉為銀行按揭。此外，以現時整體銀行未償還按揭貸款總額達1.172萬億元，因此現時涉及發展商按揭只佔整體按揭市場的2%而已，發展商按揭所佔市場份額其實是相當微不足道。

　　再者，近年來本地按揭市場的拖欠比率一直維持低水平，出現大規模的欠供、斷供的機會絕對不大。根據最新的數字，拖欠三個月以上的未償還按揭貸款低見0.03%，拖欠六個月以上更低至0.02%，整體按揭市場仍然相當穩健，加上發展商貸款一般只是為買家提供短期貸款需要，再度港式次按危機可謂微乎其微。