祥益地產總裁 汪敦敬

　　好友近日傳來一個統計圖表，是內地鏈家研究院在《租賃崛起》中關於「大城市人口與租賃規模比較」的分析。筆者不是內地房產的專家，不敢「充內行」對此評論，但因為統計圖表中包括了香港及各大城市的數據，我是香港的地產專家，同時對國際金融亦有一點研究，所以打算由外向內看來做觀點作分享和呼應。筆者覺得有關報告是專業的，從數字可以看到中國新經濟模式的精彩之處，也看到大時代的去留。

　　2009年後的環球量化貨幣潮帶給全世界無限的衝擊，中國經濟如何借力打力，並以患為利，筆者覺得數字上可以反映到很多佐證。

　　港人「租一日食一日」

　　環球量化貨幣潮令到世界市場，尤其是西方模式為主導的城市，正正是圖表中所反映的紐約、洛杉磯、東京、香港等等面對錢多貨少的情況。在滔天的貨幣巨浪之下，並不能夠增加太多的商品，於是市場就進入價格不斷上升，成交量不斷下跌的情況。樓價上升之餘，剛性需求自然會走向租務市場，租金尾隨上升，除非在增加貨幣的同時，政府增加大量的土地供應就才可以化解了。如果供應根本不多的話，例如香港，不斷上升的租金就會成為樓價不斷上升的基石了。

　　貨幣增加不停，樓價就升值不停，租金上升亦不會停，民生負擔不起租金，租金就會停止上升嗎？在市場學上是錯的，因為市場只會以納米化或者劏房化去回應。現在這個情況正在香港發生中，即是說除非政府有大量供應，只要供應足夠，就算樓價上升，剛性購買力便會變化成租戶轉入租務市場。而「一人多樓」的業主，「住唔曬」的單位亦會放出市場成為租盤，所以內地租務回報低反映到房產供應足夠。在內地的而且確在短期上是做到「租一日賺一日」，但在香港則是「租一日食一日」的，因為租客不單幫業主供樓，而且還幫業主鞏固樓價，所以你看到中國那幾個城市─北京、上海、廣州、深圳，租金規模相對上是比人口偏低的。

　　當內地愈來愈多人擁有房地產的時候，整個市場租務回報低始終亦會是一個隱憂，所以最近中央或者市場提倡「租賃崛起」或「購租並舉」等模式，是將剛性購買力更大量引渡進租務市場。這樣有兩個好處：房產方面有更平均完善的分配；同時亦會進一步鞏固到現有市場買賣價的基本價值。即是說只要中國繼續減低房地產借貸比率的話，加上租金回報率在租務成交日漸增加後必然回升之後，中國經濟會再出現更強形勢，且是一個藏富於民的強勢，以上說的本來就是基本的經濟概念。不過香港人樂此不疲去玩弄政府，不讓政府建設，但在另一方面不少人卻譴責政府「唔做嘢」，這是十分愚蠢地傷害自己啊。