圖：新盤熱賣的情況與發展商提供多項優惠有關，自從金管局下調按揭成數後，發展商提供的高成數按揭便應運而生，令買家以較低的首期入市
經絡按揭轉介市場總監 劉圓圓
金管局實施新辣招加強銀行風險管理，以及調低第二個物業的按揭成數，銀行隨後因應實際環境上調H按息及鎖息上限，但仍無阻新盤熱賣萬人空巷的情況。
上述情況與發展商提供多項優惠有關，自從金管局下調按揭成數後，發展商提供的高成數按揭便應運而生，令買家以較低的首期入市。這類型的按揭計劃不受金管局規管，按揭成數往往較銀行提供的高，現時發展商連財務公司提供的按揭成數可高達八成半，有一按、一按加二按組合及首數年供息不供本，其後才供本金等選擇。這些按揭計劃的共通點在於，首數年的供款利率介乎兩厘至三厘，餘下的年期供款利率則上升至最優惠利率P，如買家欲以低首期入市，再透過轉按的方式，避免捱貴息，有幾點需要注意。
買家以轉按減息假設買家買入一個價值一千萬港元的單位，選擇使用發展商高成數一按計劃，承造八成半按揭，還款期二十五年，首兩年以較低息供款，利率為2.15厘，之後的利率升至P（5.25厘），買家首兩年共支付87.9638萬港元，低息供樓即將結束，買家希望以轉按方法避免高昂利息。轉按至銀行，必先要有數個先決條件，首先持有的物業有一定的升幅、銀行的按息不會大幅上升、轉按的按揭成數不得超越金管局的規限，最後當然買家自己的財務狀況穩健。
以上述例子，買家一按借貸850萬港元，首兩年還款後，尚餘797.5128萬港元，轉按至銀行，最高的借貸只達樓價的五成，即最多可借500萬港元，買家需要面對按息上升，否則則要另外預備291.5128萬港元提早還款，轉按至銀行。當然，買家可借兩年來樓價有所升幅的有利條件轉按，上述例子的樓價需有59.4%的升幅，令到買家在無額外的資金底下，仍可透過樓價的升幅，借貸與按揭餘額相若的金額，以償還發展商按揭計劃的貸款。
如買家購買一千萬港元的單位，選用首三年供息不供本的按揭計劃，按揭成數達樓價的八成半，首三年僅付利息，以年利率2.15厘計算，共付54.8244萬港元。由於首三年並未有支付本金，所以三年後欲轉按，按揭餘額維持850萬港元不變，買家轉按至銀行，最多只可借貸500萬港元，除非樓價有七成的升幅，買家才不需額外「抬錢」，否則便要繼續支付高利息。買家需要注意轉按的其中幾項條件，包括樓價上升及按息不會大幅上升、轉按的按揭成數不得超越金管局的規限，是取決於當時的實際環境，亦是轉按的時候可能存在之變數。
