近來，長實地產一個新樓盤「海之戀」推出市場，出現萬人排隊搶購的場面，不少傳媒以「重現一九九七的瘋狂」來形容，市場上出現許多討論，也有不少政客藉此猛烈攻擊特區政府沒有用，無法壓抑樓價。

　　如何壓抑樓價？特區政府長期應用的兩個方案，一是壓抑需求，二是增加供應。壓抑需求所用的方法就是俗稱「辣招」的各式印花稅，增加供應就是土地的供應。

　　政府田土廳指數顯示，樓價連升十三個月，從另一個角度來看，十三個月前，樓價正處於調整期。真實的情況是：在過去五年，樓價出現兩次很明顯的調整，一次是二○一三年初至二○一四年初，調整期長達一年；第二次是二○一五年九月至二○一六年三月，調整期比較短，但是也長達七個月，而且調整幅度達百分之十三。二○一五年九月開始的調整，要等到二○一七年二月才再度創新高。二○一五年九月的高位與最新的樓價比較，上升的幅度是百分之八，如此升幅是不是真的如傳媒所說「狂升」「癲價」？論樓價的升幅，回歸後與回歸前的確是相差很遠，而且長期不斷的面對一次又一次調整。

　　並不針對首次置業者

　　真實的情況是，不論樓市是升是跌，香港傳媒都將之放大、誇張。樓價升，就天天說年輕人買不起樓，說香港人不吃不喝數十年才能買一個單位的住宅；樓價下跌，就天天都是大劈價的新聞，什麼大劈價三成四成，除了大劈價外，就是財經界名人高調地預測說樓價還會再跌五成……結果是：每逢樓價進入調整期，就有大量的自住業主賣樓，向其他業主租樓。他們都期望再過兩年，以更低的價格買樓。可是，兩年過去，樓價沒有跌至更低的水平，反而高於自己賣樓時的樓價。這些人後悔了，於是再度入市買樓。今日我們看到的萬人爭買樓，其中相當大部分就是這群在過去幾年樓價調整時低價賣樓者。這群人，人數不少，有好幾萬人之多。

　　幸好，特區政府在過去幾年推出的種種「辣招」都不包括首次置業者，因此，過去一段時間，本地買樓者當中，以首次置業者為主。這些首次置業者當中，不少人是曾經置業但在過去幾年因為誤判樓價走勢而賣樓者，賣了樓，就成了首次置業者。另有一批年輕的首次置業者，並非真正的買樓者，真正的買樓者是這批年輕人的父母，甚至沒有任何親屬關係的人。實際上，這批人又可以分為兩種，一種是真的靠父母的錢買樓自住，準備結婚；另一種實際上只是他們的父母借用子女的名字買樓投資，用來收租而非自住，而那批借用他們名義買樓的人，有欺騙政府、逃避印花稅的可能，是犯法的。犯法的事相信不會有太多人幹，為買樓省點印花稅而犯法是不值得的事。

　　因為在過去幾年裏因誤判樓價走勢而賣樓的人不少，也因此這批人的購買力、搶購的熱情都很高。

　　站在社會穩定的角度來看，全民業主的社會是最穩定的，理由是身為業主的人最不希望看到社會動亂。新加坡是一個最好的例子。眾所周知，新加坡百分之九十以上的家庭是自置物業的業主，比例全球最高。因此，新加坡的政治環境也是全球最穩定的。新加坡人民行動黨在過去五十多年的大選中全勝，執政至今，因此允許首次置業者不必繳交任何特加的印花稅是正確的，可以協助這群人買樓。不過，我們應該鼓勵真正的首次置業者買樓自住，而不是利用子女的名字、其他人的名字買樓投資收租。因此，我建議首次置業者買樓之後，五年內不許出租該樓盤，只能自住。我的這項建議也等於在排除利用首次置業者的名字來買樓收租的投資客，是目前特區政府所執行的需求管理的另一種方法。

　　樓價與股市息息相關　　

　　我也留意到，樓價走勢與股市走勢息息相關。從二○○七年至今的十年裏，股市出現過四次調整，樓市也同樣出現四次調整，時間的相關因素很配合。

　　二○○七年至二○○八年，股市大崩盤，樓市也同樣大跌，只不過股市因為處於再創歷史新高的崩盤，再加上國際金融市場一體化，美國的金融海嘯對香港的金融市場的打擊也很大，因此，股市的跌幅高達百分之六十八，而樓市的跌幅僅百分之三十。不過，百分之三十的跌幅實際上也夠大的，當時買樓一般借貸比例就是百分之七十，樓價下跌百分之三十已經是負資產的邊緣了。二○一一年，股市再遇上歐債危機的打擊而跌，股市跌後不久，樓市也下跌。二○一三年，因擔心美國聯邦儲備局加息、退市，股市開始下跌，同樣地，樓市也是在股市下跌後下跌。二○一五年的情況也一樣，股市在當年的「大時代」之後崩潰，之後就是樓市的調整。

　　樓市與股市息息相關。目前的股市也是在二○一六年年初開始見底回升，股市見底後不久也輪到樓市回升。因此，許許多多批評特區政府沒有能力壓抑樓價的人根本就對股市、樓市的基本相關因素一無所知，為批評而批評。我相信，如果今日股市崩盤，三個月之內，樓市就一定跟着下跌。

　　如此說，是不是意味着辣招無用？也不是。辣招不會改變樓市的走勢方向，但對壓抑樓價上升的幅度肯定有作用。

　　資深評論員，博士