代表香港樓價走勢的中原城市指數，最新的數據是154點，而五年前梁振英上任時恰好是100點。五年時間增加54%，說多不多，說少不少，平均每年複式上升9%。這與上世紀九十年代，即1990至1997年的時段相比，差得遠，當時樓價上升幅度是現在的好幾倍。

　　很明顯，過去幾年香港樓價上升幅度遠比上世紀九十年代港英政府時期低。但是，為什麼過去幾年，香港民間的怨氣比上世紀九十年代高？過去幾年，許多人都說買不起樓，而在上世紀九十年代，樓價上升幅度遠比今日高，但是社會怨氣比今日低，為什麼？我認為原因有三個：

　　收入增幅追不過樓價

　　第一個原因是過去五年，香港人的收入增加的幅度很小，而上世紀九十年代，收入增加的幅度很高。還記得上世紀九十年代初的第一年，單是公務員的常年加薪就已經高達20%左右。樓價漲、薪水漲，人人爭着買樓，而當時的港英政府也沒有推出今日所謂的辣招來阻止人們買樓，樓房的供應也很充足。市民加薪的幅度高，樓價上漲所產生的壓力也相對小。今日，樓價升幅雖沒有上世紀九十年代高，但是，經濟停滯不前，加薪幅度很低，甚至無薪可加。特別是大學剛畢業的學生，五年前的起薪與今日的起薪幾乎是一模一樣，這就是大學生怨氣的所在，五年來薪水沒加而樓價加。

　　第二個原因是政治背景不同。上世紀九十年代，人人所關心的不是樓價上升，而是1997年是否能和平過渡。因此，樓價上升被認為是好事，樓價上升表示人人對1997年的回歸充滿信心，社會一片歡欣，海外移民也紛紛回流，沒有人相信1997年回歸後香港會變成死城。

　　第三個原因是當時的港英政府並沒有推出像今日那樣的辣招。特別是印花稅、買家印花稅、雙倍印花稅、15%印花稅……因此，當時全民炒樓。炒樓賺到錢的人很多，賺錢的人多了，樓價上漲被認為是喜事，正如股市上漲一樣，社會上喜氣洋洋，市場上充滿了年入百萬的地產代理。今日情況不一樣，雖說樓價上漲，但是種種印花稅、各種各樣的特別印花稅壓抑了業主放售樓盤的誘因，看着樓價上漲而不能套利，歡喜的程度自然打折扣。

　　明白了原因之後，下一步就是如何減少怨氣。

　　港人在過去幾年收入沒有增加，或是增加得很少。今日香港社會有許多人正在領取最低工資，領取最低工資是可悲的一群，說明如果沒有政府為最低工資立法，他們的工資會遠低於今日所領取的。如果最低工資沒有增長，他們也無法獲得加薪，這說明香港有太多缺乏一技之長、能賺取比最低工資更高工資的人。香港的技能再培訓做得不夠，至少比新加坡差。今日新加坡家庭收入中位數遠遠高於香港，新加坡平均個人所得也遠遠高於香港，而新加坡是一個沒有最低工資立法的國家。這說明新加坡人的技能水平比港人高，新加坡大學畢業生的起薪也遠比香港高。

　　要減少怨氣的最佳方法是發展經濟，培訓香港基層勞工的技能。發展經濟才是硬道理，上世紀九十年代，香港人對1997年的回歸充滿信心，海外香港人紛紛回港參與發展，香港經濟蒸蒸日上，樓價上漲也就不是怨氣的製造者。

　　釋放土地樓價自然跌

　　今日，香港已經回歸20年，樓價上升就不代表對將來的信心，反而被反對派攻擊。反對派藉內地人來香港買樓、買地大做文章，製造怨氣、仇恨，希望香港人仇恨內地來港買樓買地的人。目前額外15%的買家印花稅作用不算大，反而讓地產發展商用來促銷新樓盤。地產商的方法是將樓盤的售價抬高15%，然後再提供15%的優惠，說是為買家代交印花稅。因此，表面看起來，樓價上升15%，但實際上，扣除優惠之後，樓價實際上沒有變。

　　為什麼二十多年前樓價上升被視為信心的表現，而今日樓價上升，沒有人認為是投資者對香港未來信心的表現？這是一場宣傳戰，上世紀九十年代，港英政府打贏了這場宣傳戰，而今日特區政府沒有打算打這場宣傳戰。

　　當年港英政府沒有推出任何打壓需求的措施，其中一個很重要的原因，是當時港英政府很清楚，政府手上有大量的土地，只要大量釋放土地，樓價自然會下跌。這也是為什麼1997至2003年樓價會下跌的主因，1997至2002年，土地供應的確是大大增加。因此，今日的特區政府，不論是目前的梁振英政府或是未來的林鄭月娥政府，增加土地供應是重中之重，必須以最強硬的手法排除萬難，擊敗反對派對增加土地供應所搞的一切活動。土地供應多了，樓價自然會下跌，不必動用任何壓抑措施。

資深評論員，博士