中原按揭經紀董事總經理 王美鳳

　　去年11月份，政府實施劃一徵收15%新印花辣稅，冀可壓抑投資意欲，但買家拆招，以首置客身份用一份合約購買多個單位，成功避開印花重稅。政府在4月11日收緊印花稅豁免安排，以「一約多伙」購買物業，仍需繳付樓價15%印花稅，堵塞之前避稅漏洞。

　　政府出招前，雖然買家可透過「一約多伙」以首置客身份大手入市，但不等於他們可以等同首置客申請按揭貸款。樓按貸款受限於金管局按揭措施，有關物業用途、按揭物業數量、物業估值等，均可影響批出之按揭條件。

　　嚴格上來說，現時並非以是否首置客區分可造按揭成數，而是以樓價及置業用途等釐定。目前自用物業的按揭成數高達六成，若購買不超過600萬港元之物業，可申請高達八成按保計劃；若然置業屬於非自用投資性質，按揭成數則以五成為上限。換句話說，若首置客購買一個連租約單位，物業用作長線收租而非自用，按揭成數亦只限五成。

　　事實上，金管局已就「一約多伙」發信予銀行，提醒應以審慎原則評估此類個案，指出買家購買多個單位，顯然是投資意向，當中不只一個按揭物業便需以多套房按揭準則計算。

　　在多重按揭準則下，有關借款人的供款佔入息比率（DSR）的要求便需提高，DSR上限由50%降至40%，壓力測試下之DSR，則由60%降為50%。

　　舉例，買家大手買入四個約千多萬港元的單位，按揭金額合共2250萬港元，以目前息率及25年還款期計，四個單位總供款佔每月入息不可多於36%方可通過壓力測試，月入便最少需有26萬港元。

　　可想而知，「一約多伙」之買家，需有相當高的還款能力，方可獲批按揭。「一約多伙」之個案，採用投資性質及多重按揭的準則評估，這樣以實際入市意向、按揭物業數量以衡量按揭審批確實是較合理的。