近日，市場、傳媒鬧哄哄，傳出香港特區很快就要推出新的打壓房價措施的消息。更有大銀行繪聲繪影地說，收到來自政府的內幕消息，政府即將向擁有第二套房、第三套房的人徵收雙倍、三倍、四倍差餉……與此同時，香港金管局也正式對任何人一次過用一張買賣合約買下多於一個單位樓房的情況表示關注，提醒銀行將來可能有收債的風險……很明顯，房價問題成了特首選舉後第一大熱門課題。
候任特首接受傳媒訪問時，房屋政策也成了訪問的主要話題。林鄭月娥在訪問中談到，釋放由地產商持有的新界土地以建房屋，她也提到要興建港人首次置業的房屋，土地來源是地產商所擁有的土地。
過去四年零三個月，特首梁振英的確很努力地試圖處理樓價不斷上漲的問題，奈何從二○○九年至今，銀行利率接近零，大量資金缺乏出路，只能追逐各種投資工具。買樓是傳統智慧，樓價一升，吸引更多人買樓，再加上房屋供應不是說增加就能增加，又促發買樓熱。
梁振英找地的困難
政府從開始規劃到房屋落成，至少十年，因此，梁振英任內雖然很努力地尋找土地建房屋，但是所能增加的數量依然不多，供不應求的現象依然存在，樓價上升也是自然的事。更何況，房地產市道最微妙之處是：樓價升，人人爭着買。樓價跌，沒有人想買，有樓者更想賣掉自住的樓房套現，希望將來以低價再買回。
樓價大幅下跌，對經濟民生的打擊更嚴重。二○○二年至二○○三年樓價低迷時，連特區政府面對財政赤字，老百姓大量失業，燒炭自殺的新聞不絕。經過了多年調控樓價的經驗之後，現在，中央政府的定調也是「樓價不應急升，也不應急跌」，很明顯，中央政府也明白樓價急升急跌的壞處。
目前最新的中原城市指數是一百五十點，即今日的樓價比一九九七年高百分之五十。二十年的時間增加百分之五十，是否很多？答案見仁見智，二○○三年中原城市指數最低跌至三十一點。換言之，從二○○三年至今，樓價上升四倍。當然，多少人有能力有膽識在二○○三年買樓？
實際上，梁振英上任至今，樓價的漲幅比港英時代、香港回歸前數年的漲幅溫和得多。從一九九○年至一九九七年，香港樓價上漲數倍。中原城市指數指出，單是一九九五年至一九九七年就上漲一倍。而梁振英任期內中原城市指數則上漲百分之五十，與港英時代比較，溫和得多。可是，傳媒在港英時代與今日在報道樓價上漲時的態度是不同的。當年樓價上漲被認為是好事，是港英政府的功勞，有能力使香港人對一九九七年的回歸提高信心。
梁振英上台後，清楚知道其任內房屋數量不可能突然大量增加。政府尋找土地，要做規劃研究，改變土地用途要諮詢公眾、要清拆寮屋，然後才能推出土地招標。地產商買地後，至少再多五年房屋才會落成，前前後後的確要十年，特首任期只有五年。因此，梁振英打壓樓價的方法主力是「需求管理」，所謂「需求管理」就是打壓需要。
梁任內，樓價上升五成，不是需求管理失效。應該說，如果沒有需求管理，樓價上升的幅度應該不止一倍，需求管理的確能有效地壓住部分需求。需求管理是以措施來買時間，在壓住需求的同時，增加土地、房屋的供應。但是，政治上，反對派一方面大力攻擊梁振英壓不下樓價，另一方面也大力阻止梁尋找開闢新土地。這種手法是精神分裂，也是一種只求反對，不需原則的心態。
除了政府的土地之外，香港地產商在新界有大量土地儲備，這些土地屬於農地，若改變用途，要補地價。地產商很希望在補地價的談判上，政府可以手鬆一點，讓他們以較低的金額補地價，降低土地開發的風險。
補地價的談判由公務員負責，公務員處事有既定的規條要遵從，不會因為土地供應不夠而放寬規條，以免被批評為官商勾結。更麻煩的是，有人或許會因為地產商低成本補地價而懷疑處事的官員貪污受賄。因此，梁振英任內，地產商依然沒有大量通過補地價改變手上農地的用途，用來建房屋。
如何創造首次上車盤？
林鄭月娥在接受傳媒訪問時提到，要興建港人首次置業的房屋，也提到要釋放地產商手上的土地以建房屋。我認為這兩件事可以合併起來考慮。
政府可向地產商建議，讓他們把手上的農地改成屋地。但是，建成之後，全部或部分樓房只能賣給合資格的首次置業港人，這名首次置業的港人可以不必補地價，自由出售這個自住的單位。但是也只限於出售給符合同樣條件的香港人，每一宗成交都必須政府批准。從此，那個屋苑就永遠只有首次置業自住人士可以居住與購買，也不准出租。
有不許出租和首次置業的限制，價格一定會比較低，應該是可以屬於「上車盤」，因此單位面積不必大，當然也不應該是納米樓。這些土地因為有出售對象的限制，補地價可以考慮低一些。這些樓房也與居屋不同，居屋可通過補地價而成為私人房屋。但是，上述所建議的房屋，一開始就是私人房屋，隨時可以轉售，一手售樓由地產商依市場情況定價，二手買賣只要買家符合要求，可以自由買賣，有盈利可以自己賺取。開始時，這類土地的市場價格不易估計，因此，地產商補地價可以依售價的一個百分比計算。
如此一來，可以大量釋放地產商手上的新界土地，又可以創造首次置業上車盤。
資深評論員，博士
