文|祥益地產總裁 汪敦敬

　　每次當市場出現「樓市下跌三至五成」或者「供應量過多，樓價有下調壓力」等言論時，永遠受到公眾歡迎。因為量化貨幣引起資產出現「升災」，其實筆者也很想樓價下調，以消一消社會的怨氣。但一些本來出於善意的專業概念，往往都會被群眾「騎劫」成為一股情懷。當「爆煲論」出現的時候，很多人是幸災樂禍的，頗有「抵你死」的味道。

　　群眾沉醉在情懷感受中，但盲目相信樓價下跌或差不多到盡頭也是很危險的。

　　首先，量化貨幣下的樓價升值不是假的，只是量化出來的真錢過多，而資產太少所引起的價升效果。除非我們確定量化過多的錢正被回收，否則不單只樓價繼續升是真，而且最終工資及普遍物價也會繼續上升，令原本你認為太高的樓價常態化。

　　其次，供應增加的確是本屆政府值得讚賞的成績，但若有人認為供應增加就等於足夠的話，亦是非常危險的。落成量在90年代私樓平均每年落成量是三萬伙，而香港每年人口增長約五萬，供應仍然在「愈來愈不足」的困局中，市民不應忽視，必須進一步支持政府造地。

　　更加重要的是，既然在環球量化貨幣下有資產者得到的利益只會更大，業主的實力也只會日益比買家更強，看香港貸存比率便清晰可見了。成交價是買賣雙方博弈的結果，過去業主之所以在樓市調節下會損手，是因為市場容許過度的借貸，為何價高仍有過度借貸？背後無疑也是與西方國家透過量化貨幣作搶掠所引起的。

　　用傳統經濟周期評估未來樓市是錯的！傳統周期是包括了不應存在且不合理的經濟搶掠，不單由西方量化貨幣後由掛鈎國家去貶值「找數」，量化之後再借給我們，然後在泡沫急增後再回收市場資金，當我們焦頭爛額後又要繼續受控於西方國家的主導了。既然這個局也是虛假的，我們為何仍要以此邏輯為金科玉律，將自己困在地獄呢？

　　睇市愈久風險愈高

　　傳統經濟周期最虛假之處在於淡化了不少經濟問題，其實源於印鈔過量及隱藏了剝削小市民的一面，且將責任完全推卸在印鈔衍生的投資泡沫上。最錯之處是令人誤會炒家一定損手，卻不知道炒家只是表象上的小角色，無論他是否投資墮馬也好，在銀紙愈印愈多下，終歸昔日的樓價往往也是一去不復返了。

　　所謂樓市入市時機其實只是捕捉過程中的空隙錯數，樓市大勢必隨貨幣增加而升值，「等樓價大跌」的人若以為自己是等待樓價大跌是回復公理，非常危險，卻其實是等待一次異數，在「等」的期間其實是不斷承受風險的，一向以來，投資獲厚利的成功個案往往印證是掌握時機，而不是「等」。

　　現在，美國莊家對環球貨幣大局已失去了主宰力，現實是「鬥印銀紙」，大部分國家也步伐一致地量化貨幣，傳統的經濟及樓市升跌周期也會隨着「剪羊毛」的失敗而日益失效，樓價應日益追隨貨幣發行量上升，未來也只會隨着貨幣量減少才下跌（如果會出現的話）。

　　世局如此弔詭，我認為買樓自住者不要「睇市」了，能量力而為就上車置業吧。