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套樓換股/張智威

時間:2017-01-16 03:15:38來源:大公網

  早前有報章報道,私人樓宇的租金回報大幅回落,甚至跌至18年來最低。根據差估署資料,2016年11月份私人住宅回報率回落,實用面積最細的431方呎以下單位,回報率跌至2.8厘;面積最大的1722方呎或以上單位,回報率亦跌至2厘。單位回報率按月均跌0.1厘,創了1999年有紀錄以來的新低。只有實用面積約1076至1721方呎單位,回報率仍然維持在2.3厘。

  若然以回報率2厘至2.8厘作比較,股票市場上有很多股份的周息率都遠高於此水平,如公用股(如中電00002、煤氣00003、電能00006等)及收息股(REITs)(如領展00823、置富產業00778、陽光房產00435等),她們周息率均都高於私人樓宇租金回報。理論上,投資物業收租人士,理應套樓換股,以增資產回報率,而最終令私人樓宇租金均回報與股票市場收息股的平均周息率趨向一致。但現實是,至今仍未見到市場上有大量的投資者有此投資改變。

  為何會如此,相信與投資者(特別是香港人)對本港樓市情有獨鍾有關,認為「揸磚頭」比一紙股票更為實在,越是老一輩的投資者,這想法更是強烈。香港樓市不滅的神話經已深入每位市民的基因。每當樓市有回落,都只會被視為低吸的好時機,有買貴,無買錯。任憑政府辣招如何再辣、再加辣,本港樓價仍然企穩,難怪有人打趣說:上帝都推不跌香港樓市!

  筆者愚見,本港樓價經已到了市民所能負擔的最高水平,故此在樓價不能再瘋狂攀升的情況下,地產發展商便開始轉為發展檔房單樓、納米樓。另一方面,美國聯邦儲備局今次將會加息三次,樓價即使不跌,也不至於會急升。若然長遠資產價格(樓價及收息股)不變,而兩者的回報率卻有大分別(部分超過一倍),那套樓換股亦非不可為。當然要選擇合適的股份以及合適的時機。什麼是合適股份上文已說,至於什麼是合適時機,就是股災時,股價大幅下跌,同時令周息率急升,若此時套樓換股,股價相對低,增加日後資產價格升值的潛力,此外,因周息率上升而令回報率提高,拉闊樓宇租金回報的距離。

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