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2017年樓市十大忠告

時間:2017-01-04 03:16:03來源:大公網

  圖:2011至2016年對比2004年至2010年,平均每年全港樓市成交減少了4.5萬宗左右

  文|祥益地產總裁 汪敦敬

  每年年初我都會為樓市作出忠告,今年看法如下:

  一、樓價續升破頂。雖然樓價已升至很多投資者都覺得太貴,同時負面因素也不少,但樓價升跌不是由感覺去決定。樓價上升的最主要因素是量化寬鬆及低息,而量化寬鬆潮、低息期(縱使加息後息口仍與低通脹率相若)仍未過,再加上二手放盤量持續減少的幅度遠大於一手供應的增幅,因此,預料樓價在各種負面因素之下仍最終會反覆向上,在2017年繼續破頂。

  二、人心虛怯,樓價上升之中不乏假跌。外圍因素「波譎雲詭」、香港政治風雲變色,實體經濟考驗重重,群眾總有失望時,在樓價續升的中途,必會出現「樓市哈囉喂」(群眾的負面情緒引起的價跌假象),市場已扭曲成「以少數成交來代表整個市場」,無論升勢或跌勢也容易短暫出現。

  三、樓市辣招左右大局。樓價既然繼續升,而「樓市哈囉喂」亦可能聚積購買力造成價格急升,無論出現幾率多大,置業人士也應準備政府會再出新辣招。當然,政府及立法會的議員若可發揮智慧,降低換樓門檻及制約,釋放二手供應,樓市可更健康發展,否則只能拖延升勢,樓市繼續呈價升量跌發展趨勢。

  四、購買力流動決定板塊冷熱。樓價勢趨升,但市場不同板塊卻表現不一,水向低流,加上樓市辣招針對不同身份和項目稅收各不同、銀行按揭對不同價位的按揭鬆緊度不一,再配合「Lump Sum效應」(即消費者以平銀碼為入市先決,面積間格要求為較次要要求),一些板塊升幅仍驕人,一些板塊價格卻牛皮,入市必須多做功課,信自己。

  五、租金回報影響大局。2009年之後的樓價急升,背後一大支持因素就是「租金不斷上升」。在2016年11月政府推出最新一輪樓市辣招後,屯門租賃的放盤量急增兩成半,租金價格亦開始下調,這很可能只是周期性的鞏固,但我們應留意之後數據給出的信息,確定樓價會否少了一個重要支持。

  六、發展商盈利流程的改變令樓市邏輯迥異。發展商賣樓的訂價,其實在乎盈利流程的長短、補充地皮的多少及快慢,以及銀根的鬆緊,以上各因素近年出現改變,發展商越來越惜貨,囤積收益也愈來愈高,但太多人覺得「成交少發展商就會劈價或推出優惠吸客」,這種想法低估了發展商的實力,除非政治上要求發展商必須在限期內出售,否則來年一手樓花成交量不應有太大增長。

  七、境外購買力水淹香江。不要天真地以為樓市辣招可以限制外來購買力,這只能短暫對付散戶,最主力且龐大的外來購買力,會透過股市、地皮及公司收購,間接令樓市價格上升。香港是自由港,未來空降香港的資金不單止來自內地,而是愈來愈多的不同國家。

  八、勿低估內地的實力,勿迷信美國神話。2009年後的投資要訣其實是「掌握美國弱勢及中國內地優勢」,到了今天貨幣戰爭已不可從表面數字看到強弱,筆者擔心表面轉強實際日益虛弱的美國及歐洲,在未來一年會引起金融大局的失衡甚至衝擊。

  九、下一代已無「地」自容。2011至2016年對比2004年至2010年,平均每年全港樓市成交就減少了4.5萬宗左右,全港增加的一手供應平均每年只是增加了數千伙,而每年首次新婚約4萬個登記,以及持單程證移居香港的人士每年也約4萬左右,房屋供應短缺的問題是日益嚴重的。每遲一日去疏導,將來我們的下一代都要付出沉重的代價。

  十、扭曲市場衍生的入市板塊。不少三房單位比兩房呎價平兩成左右,但在全港181萬的可售單位裏面,其實三房是佔少數,滿足不到在上游的兩房需要,所以現在是500萬港元以下的三房單位的入市良機。另外,近期推出零房至一房的「納米樓」,因為空間細小,應對家庭變遷的能耐較弱,所以三至五年後,大多數都會有換樓需要,這班強勁的購買力,將來會搶貴二手的兩房單位,所以400萬港元以下的兩房單位亦是入市良機。

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