隨着房地產市場壯大，越來越香港地產商積極對內地樓市進行投資。由於土地增值稅在內地房地產企業中佔據重要地位，因此，與土地增值稅相關的繳納和退稅政策更是受到香港地產商的普遍關注。近日，稅務總局發布了《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算涉及企業所得稅退稅有關問題的公告》（國家稅務總局公告 2016年第81號，以下簡稱「《公告》」），對房地產開發企業土地增值稅清算涉及企業所得稅退稅政策進行了完善。本期我們請來廣東地稅專家，為您詳細解讀本次退稅政策的內容。
一、《公告》出台背景是什麼？
廣東地稅：根據《國家稅務總局關於房地產開發企業註銷前有關企業所得稅處理問題的公告》（國家稅務總局公告2010年第29號，以下簡稱「29號公告」）規定，房地產開發企業由於土地增值稅清算造成的虧損，在企業註銷稅務登記時還沒有彌補的，企業可在註銷前提出申請，稅務機關將多繳的企業所得稅予以退稅。但是，由於多種原因，房地產開發企業在開發產品銷售完成後，短期內無法註銷，導致多繳的企業所得稅無法申請退稅。結合房地產開發企業和開發項目的特點，稅務總局制定《公告》，對房地產開發企業土地增值稅清算涉及企業所得稅退稅政策進行了完善。
二、《公告》主要內容有什麼？
廣東地稅：（一）房地產開發企業申請退稅時間
《公告》將房地產開發企業可以申請退稅的時間規定為所有開發項目清算後，即房地產開發企業按規定對開發項目進行土地增值稅清算後，如土地增值稅清算當年匯算清繳出現虧損，且沒有後續開發項目的，可申請退稅。後續開發項目，包括正在開發以及中標的項目。
（二）多繳企業所得稅款計算方法
《公告》延續了29號公告的做法，房地產開發企業開發項目繳納的土地增值稅總額，應按照該項目開發各年度實現的項目銷售收入佔整個項目銷售收入總額的比例，在項目開發各年度進行分攤，並計算各年度及累計應退的稅款。
（三）報送資料
《公告》規定，房地產開發企業在申請退稅時，應向主管稅務機關提供書面材料說明應退企業所得稅款的計算過程，包括該項目繳納的土地增值稅總額、項目銷售收入總額、項目年度銷售收入額、各年度應分攤的土地增值稅和已經稅前扣除的土地增值稅、各年度的適用稅率，以及是否存在後續開發項目等情況。
（四）以前年度多繳稅款處理
《公告》發布執行前已經進行土地增值稅清算，《公告》發布執行後仍存在尚未彌補的因土地增值稅清算導致的虧損，按照《公告》第二條規定的方法計算多繳企業所得稅稅款，並申請退稅。《公告》發布執行後，企業應抓緊向主管稅務機關提出退稅申請，並按要求提供相關資料。
三、《公告》將在什麼時候實施？
廣東地稅：《公告》自發布之日起施行。29號公告同時廢止。
文 嚴浩、周子灧、邢小華
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