圖：分析相信，加辣措施對遏抑投資物業需求，可收立竿見影之效\中通社

　　文|大衛

　　今年三月開始樓市觸底回升，到了最近數月升勢更愈來愈急。

　　在今年三月至九月份累積升幅達到百分之八點九，其中九月樓價急升百分之二點八，為一三年二月以來最大，而住宅物業成交更顯著增加，九月成交創下一二年十二月新高，尤其是涉及購買第二個單位而繳交雙倍印花稅宗數在八月、九月升幅明顯，分別按月上升五成，近期佔住宅總成交更高達四分一，可見物業投資性需求異常強勁，這與全球繼續大舉放水不無關係。

　　管控投資需求助遏樓價

　　值得注視的是，本港樓價逐步重返去年九月歷史高位，令市民供樓負擔比率上升至百分之五十九危險水平，為了避免樓市泡沫惡化、危害實體經濟穩定，當局此時出招正合時宜。

　　事實上，今次將針對購買第二個住宅物業而徵收從價的雙倍印花稅，改為劃一百分之十五印花稅，對於首次置業永久性居民或先買後賣的換樓港人不會受到影響，可繳交原有的稅率，但對本地投資客或海外買家而言就辣度十足，新措施頗為重手。

　　稅率倍數上升辣度十足

　　以一個三至四百萬元住宅單位為例，原來印花稅率為百分之四點五，現在最新稅率上調至百分之十五，升幅就逾兩倍。

　　過去數月，面積二百餘呎、樓價三至四百萬元的小型住宅成為熱捧對象，更是帶動樓價上升的主力，這些單位銀碼不大、入市門檻低，而且單位租務需求最為強勁，因而吸引為數不少買樓收租的投資客入市。

　　不過，今日起印花稅率劃一至百分之十五，即時令買樓收租的風險與回報不成比例，目前收租回報平均只百分之三左右，換言之，首五年租金收入全數為印花稅所抵銷，還要承受樓價下跌風險，相信加辣措施對遏抑投資物業需求，可收立竿見影之效。

　　細價樓預期短期急回一成

　　細價樓有難了！由於印花稅率實在太高，買樓收租已不化算，相信短期細價樓價格會回落百分之五至十。

　　事實上，過往當局多次出招遏樓市之後，成交會即時顯著收縮，而樓價則呈現陰乾式下跌，估計今次也不例外。

　　最令人不安的是，近期環球政經環境變多，例如美國總統大選，最終結果難料，股市、債市與匯市難免有連番震盪，加劇全球資產價格泡沫爆破風險，再加上下月聯儲局可能加息，全部都是衝着本港樓市而來，今次樓價逆轉向下速度有可能比以往來得急且勁。