圖：近月本港樓市升勢急勁，逐步迫近去年九月歷史高位，但一步一驚心

　　啟德新發展區一幅商住地皮剛以八十八億元成交，每方呎樓面地價創出一萬三千五百元新高，超出市場預期近倍，令人憂心地價創新高，本港樓市勢必火上加油，而在社會輿論壓力下，當局再出招調控樓市的可能性上升，樓市面對政策風險甚大，再加上下月美國很大機會加息，將遏抑樓市進一步上升動力，隨時見頂回落，置業者應該知所進退。

　　地價暴漲樓市火上加油

　　前身為舊機場用地的啟德新發展區，是未來數年來市區重要土地供應來源，包含住宅、寫字樓、酒店、體育及郵輪碼頭等基建設施的綜合發展區，成為本地以至內地各大財團必爭之地，但意想不到的是，買家如此「喉急」，中資海航集團以八十八億元的高價，較市場預期高出近倍，擊敗本地大孖沙，奪得啟德這幅可建六十五萬方呎樓面的商住地皮，折合每方呎樓面地價一萬三千五百元，與現時該區一手樓價相若。

　　當局再出招似勢在必行

　　換言之，啟德地皮的麵粉價與麵包價格看齊，除非未來數年樓價大升超逾五成，以二萬元以上的呎價出售，否則買家難有利可圖，可見財團出價非常豪爽，志在必得，對後市可說信心爆棚，令人憂心本港樓市火上加油。

　　其實，雖然近月本港樓市升勢急勁，逐步迫近去年九月歷史高位，但可以一步一驚心來形容。

　　首先，世界經濟無起色，本港經濟陷入長期低速困局，預期明年企業加薪幅度將是六年最低，市民購買力與樓價脫節進一步加劇，造成更大社會不滿與矛盾。

　　其次，全球資金大氾濫，物業資產泡沫愈吹愈大，樓價升勢瀕臨失控狀態，預期年底有可能升破去年九月創下歷史高位，對長遠樓市以至經濟發展構成重大威脅，迫使當局再出狠招，加大調控樓市力度。

　　可能上調買家印花稅率

　　第三，近月樓市一手與二手成交活躍，主要是物業投資性需求突然急升，反映現行購買第二個物業而需繳交雙倍印花稅的買家印花稅措施，似乎已不能發揮管控物業投資需求的作用，有必要將買家印花稅率上調，例如繳交印花稅為正常的三倍，令買樓收租的成本大幅提高，才能遏抑物業投資需求。

　　另外，美聯儲局議息後的會議聲明坦言，加息理據正進一步增強，暗示下月加息機會很大。儘管美國加息早已為市場所消化，但仍不能低估市場反應，尤其是近月環球金融市場投資情緒極不穩定，股市債市搖搖欲墜。

　　同時，下周美國總統大選，多項民調顯示民主黨希拉里與共和黨特朗普支持度互有領先，大家不相伯仲，無論誰勝誰負，落敗一方都有可能不服輸而提出法律訴訟，拖累美國陷入憲政危機，屆時美股美債危上加危，難逃大跌。

　　目前環球金融市場步入多事之秋，驚現黑天鵝機率不低，不宜對位高勢危的本港樓市過分樂觀，當心樓市短期見頂回落。