文|郭奉孝

　　本周環球股市的焦點，當然要看周三及周四日本央行與美聯儲會否加息，這將左右未來資金流向。

　　市場現時眾說紛紜，筆者偏向認為美聯儲會按兵不動，惟臨場變數以及市場如何反應仍未看得清，故本周沒有推介，不如藉此機會，談談本港的商廈市場。

　　要說本港商廈市場未來的最大焦點，則必定屬於長實地產持有75%的中環中心。8月時，曾有傳聞指工銀亞洲欲洽購中環中心，但工銀亞洲很快發出了澄清。

　　現時市場傳出中環中心的售價約350億港元，若最後成事將會是香港史上金額最大的單一物業交易。中環中心寫字樓面積約120萬平方呎，即平方呎售價達逾29,000港元。

　　中環中心位處中區，自然標榜自己為甲級寫字樓。但既然內地在一線城市以上，還有超一線城市；筆者認為在本港的甲級寫字樓以上，也應該有超甲級寫字樓的再分級。

　　以筆者的標準，要成為超甲級寫字樓，首先要物業的外形有特色，加上樓底要夠高，令用家無論在內或在外看，都會有種氣勢磅礴的感覺，這第一點中環中心是做到的。其鋼筋型結構，加上為了提升景觀而升高了的辦公室位置，的確能做到氣勢出來。中央廣場也寬敞，讓行人可舒服地行走而不覺擁擠。

　　此外，超甲級寫字樓就是要有足夠的配套。這點中環中心明顯不是市場上的第一流，雖然中環中心地面上一層仍有不少食肆，但都不是大型商場格調，至少沒有名牌進駐，只要嘗試在那裏走一個圈，便會明白中環中心的小商場是不入流的。

　　最後一點，超甲級寫字樓要地鐵沿線。一來地鐵沿線的物業升值潛力最高，二來老闆自己有車，到哪裏分別不大，但對於普通打工仔而言，超甲級寫字樓當然要做到交通方便，最好是出地鐵後不需要流汗便能到達公司，這才是超甲級寫字樓能帶給頂級公司員工的福利。然而，中環中心位於中區舊區，同時在中環及上環地鐵站中間，這方面便不合格了。

　　總括以上，中環中心絕對不是超甲級寫字樓，但稱上是甲級商廈則沒有吹牛。至於值不值得就見仁見智了，因為若是有體面的大國企，在本港買入標誌性物業也無可厚非，因為是面子工程，錢總得要花的。而基於上述要求，本港嚴格來說，仍屬超甲級寫字樓的只有國際金融中心（IFC）及環球貿易廣場（ICC），剛好兩者新地（00016）都有份參與。

　　中區甲廈買少見少

　　至於與中環中心同級的有中銀大廈、長江中心、中環廣場、交易廣場、AIA CENTRAL、怡和大廈、遮打大廈、花園道三號。

　　當中，筆者如果沒記錯，中銀大廈、長江中心及AIA CENTRAL都是非賣品，置地公司持有的怡和大廈及遮打大廈也未必這麼容易便出售，所以市場上的甲級寫字樓早已買少見少，也解釋了為何甲級寫字樓在市場上有價有市。