圖：今年八月份美孚新邨平均單位售價為七百四十萬元，樓價在過去四十五年上升七十三倍\資料圖片

　　香港實質通脹不低，再來個聯繫匯率，加上美元購買力又長年累月下降，是造成本港住宅樓價長期飛升的元兇。以美孚新邨為例，四十五年來保守估計升幅約為73倍。

　　1971年，美國總統尼克松宣布美元貶值，並且停止美元兌換黃金。當時每盎司黃金兌換35美元，其後金價扶搖直上，去到近期約1340美元。以美元兌黃金而言，這四十五年以來，美元貶值97.38%，幾乎化為烏有。

　　由於美元身價狂瀉，其他資產價值就相對大幅上升。就以1968年落成的第一期美孚新邨為例，當時新盤開售價格每個單位在3至12萬元之間。如果以中間數平均計算，連同其後價格及通脹上升，假設在1971年價格估計約10萬元，另據今年八月份美孚平均每單位售價為740萬元，換言之，樓價在過去四十五年上升73倍。

　　但1983年因香港前途問題，及後港元匯價及息率走勢都要跟隨美元轉變。

　　港元兌黃金貶值，兌其他資產亦沒有兩樣，購買力長期縮水。

　　因此，各種資產價格也有不同程度的升幅。尤以住宅等物業，實用性比起黃金更廣泛，樓價理所當然勁升，也屬自然。

　　資金配置更趨謹慎

　　而且港元跟隨美元貶值，也會加劇輸入通脹，雖然每年的通脹幅度都不同，但幾十年來累積就是一個巨大數字。所以，本港通脹也有一定程度反映在樓價之上。因為美元這幾十年的貶值幅度非常厲害。

　　現在全球都在量化寬鬆、超低利率以至負利率，而且歐盟及日本更蠢蠢欲動地要將行動加碼，故此，筆者預料會有更多資金從社會以及銀行體系流入各種投資市場。

　　從2008年後環球金融海嘯爆發，由於量寬以至負利率措施引致資金氾濫，熱錢會到處流竄，尋求投資回報。

　　不過，這些年來全球許多投資市場例如股市及匯市的表現都差強人意，甚至出現蝕大本現象，投資者對於資金的投資配置會更為審慎。一些曾經令投資者輸大錢的投資工具，很可能會被視為避之則吉，尋找比較穩妥的投資工具投放。

　　基於幾年戰績來評論，住宅等物業市場贏多輸少，而且比較黃金更為實用，資金可能集中火力向物業市場推進，樓市升溫的機會也就很大。