資深測量師 邵志堯

　　早前長和副主席李澤鉅就會否出售香港物業，他曾回答說：「除了長江中心和和記大廈作為總部用途不會出售之外，如價格吸引其他物業也可以出售。」坊間便就此做了很多文章。地產界上周便盛傳由長實持有中環中心的75%業權，獲中資客以348億洽購的消息。

　　按其所佔樓面面績122萬平方呎計算，每呎售價2.85萬元，以每年租金8.8億元算，回報率為2.5%，筆者估計這項交易是連同命名權出售，一幢全港第二高的標誌性建築物的命名權，估值也應有幾個億，以每平方呎不到三萬元成交，筆者並不認同是坊間所形容的是癲價，反而是一個偏低價格。原因是一次性能拿三百多億去買賣的企業不多，是買家的局限性影響其成交價，如果長江願意作散售，估計總的回收金額一定超越最少10至15%，有機會套現400億元。

　　長和系正在積極轉型，從一家區域性公司轉為國際性公司，投資全世界包括加拿大、英國、澳洲和歐洲等地，香港業務的比重將會減少。香港的公司曾被人戲稱很難游出鯉魚門，因為一旦游出香港水域確實是風高浪急。本土聯賽的一哥去打世界級賽事絕對不是一件易事，滙豐銀行曾經在過去二十年打全球化便碰到焦頭爛額，筆者挺欣賞李超人的魅力，如果他堅持走簡單資產增值的道路，輕輕鬆鬆便可以省掉腦汁去經營也可以當個全港第一。

　　長和系也在業務上轉型，從房地產業務轉型到涉獵零售、港口、資源、電訊、基建、生物科技、高科技和創投行業，它們是多元化，技術要求遠比香港搞房地產的技術為高，但經歷了二十多年的磨煉，超人已搭建好團隊去配合業務性質的轉型，亮麗的業績已告訴大家轉型是成功的。

　　筆者發現能成為首富的視野真的超於常人，中國首富萬達王建林也是一樣，他也不安於做一個技術含量相對較低的重資產投資，定下目標要把公司由房地產企業轉為服務業企業。萬達2016年服務業收入和淨利潤兩項指標佔比已超過55%，2017年料更會超過三分之二；海外收入佔比也會達到20%。我們再也不能視萬達為房地產公司，在公司三十年歷史不到的時間能做到目前規模，並不是坊間所說的運氣和時勢那麼簡單，領袖的視野和決心才是成功的關鍵。

　　要轉型成功，萬達在非地產行業下的苦功不少，當中萬達文化集團成立僅三年，每年收入以百億元增長，逐漸成為中國文化產業的領頭羊，文化產業包括影視、體育、旅遊和兒童娛樂四個板塊，每年花在併購海外公司上百億，花錢購物不難，要融合不同國籍、不同文化的團隊才是困難，過去幾年萬達好像已能做到。

　　筆者衷心希望這兩位內地與香港首富能作出親身示範，不用停留原始為靠資產增值的低端資本主義遊戲，進而教曉我們中國人是有能力做好高端的服務型企業或綜合企業。