祥益地產總裁 汪敦敬

　　樓價果然上升，一如我之前所料，市場是在缺盤情形下反彈，而且出現「跳價」，而租金更加普遍出現反跌回升。好多人問我：「樓價會否回升到去年九月的高峰水平？」我的答案是：「會！」邏輯上，現在的成交比較去年九月份泡沫更少、盤更缺，而環球各國也更大型量化貨幣的情形下，浪比浪高是「常識」了。

　　準買家面對跳價當道、高價當前，超出預算你應如何衡量？究竟你是否應追價下去？其實在旺市置業，很多時也要面對跳價反價，兩者有何分別？

　　「反價」是即將成交或到達單位時，業主臨時調高價格；而「跳價」是還未到單位視察前，市場上有關樓盤的價格已經急促上升了。如何抉擇？其實每個人風險結構不一，準買家是需要衡量自身處境究竟「買的風險高」還是「不買的風險高」。

　　筆者常用的「買有風險！不買都有風險！」這句說話，除了是表現「機會成本」的理論（Opportunity Cost）外，其實更大意義是：「我們應主動掌握自己能夠計算及承擔的風險。如果能夠掌握及承擔到，應果斷入市。」因為以過去數十年的經驗告訴了我們，大多數時間，不買的風險並不容易掌握且往往比買的風險大好幾倍，甚至無限倍。

　　風險處境人人不同，決定買樓前，先要量力而為，千萬不要做自己能力做不到的決定。當發覺買不起「心頭好」時，你可以考慮退而求其次、買面積小點、質素次一等，或者索性決定不買。

　　等待風險或無窮大

　　假設你已有物業或居住在家人尤其父母的物業時，你「等」的風險及成本自然很低了。相反，其實大部分人是租住物業，尤其是租住私樓的，「等」的成本和風險就很高很大了。假設這類朋友決定不買樓，而等樓價下跌，最終結果是樓價上升的話，他們除了輸掉上升的樓價部分，輸的還包括了等待期間的租金付出。當租金消耗去到一個程度，令資金越來越不足以付首期的時候，他們很可能會由「能夠買樓人士」變成了「不能夠買樓人士」，這個才是買樓的最大風險。現在很多公屋輪候冊人士其實在六年前他們原本是已有能力買樓的。

　　可見「不買樓的風險」可以是「買樓風險」的無限倍。如果因為買不成樓而傷害了自己的感情或者損壞了價值觀念，令之後的人生會因為賭氣而不斷做錯決定的話，不買樓，甚至可能輸掉二十至三十年，甚至整個人生本來擁有的置業機會！

　　上車置業，數十年來都不是以市區為置業目標的，數十年後的今天，面對現實，最佳上車對象我認為仍然是較偏遠地帶。何況，今天屯門的價格，以個人入息中位數去作比較，仍然是相當合理的，夫婦兩小口子合資買樓並不是「不可能完成的任務」，而相對其他區域也較健康（見配圖）。雖然環球量化貨幣，年輕人，現在仍是可以入市的時機。