圖：內地一線城市高品質新房韌性十足，優質新房項目持續熱銷。

　　2025年一季度，房地產市場呈現止跌回穩的積極態勢。隨着政策大力支持和居民住房需求的釋放，市場修復明顯，房地產市場出現新特徵。

　　其一，二手房交易活躍度顯著高於新房，成為市場回暖的主要動力。2025年1-3月，一線城市新房網簽面積同比上漲6%，北上深二手房網簽量同比上漲45%，北上深二手房成交佔比達64%。以上海為例，3月二手房日均成交達947套，較2024年12月的高點下降1%。相比之下，新房市場整體動能趨緩，上海3月新房日均成交相較2024年12月高點下降28%。二手房交易是居民置換鏈條中的重要一環，其率先回暖可帶動房地產市場整體復甦。二手房價格穩定，會改善購房者信心，推動整個房地產市場止跌回穩。

　　二手房銷售也存在分化。核心區次新房、有獨特教育資源、交通便利、租售比高的二手房價格相對穩定，去化周期短；而部分房齡較老的房源因居住品質較差、戶型功能缺陷等原因，去化周期較長。

　　其二，一線城市高品質新房韌性十足。一線城市中優質新房項目持續熱銷，如上海壹號院二批次2025年1月開盤，當日銷售66億元；北京海淀功德寺兩項目開盤成交超150億元。兩項目均為每平米均價超10萬的改善項目，憑藉不可複製的區位溢價、高品質的產品、核心資產抗通脹預期的金融避險屬性等優勢實現熱銷。高品質住宅更受購房者青睞。購房者從「有房住」轉向「住好房」，安全、舒適、綠色、智慧成為重點關注。

　　其三，市場出現聯動修復。新房成交回暖激活土拍，形成正向循環。隨着新房去化提速，開發商現金流將有所改善，補庫存需求隨之上升，核心地塊競拍熱度攀升。同時，地方政府也調整商品住宅用地供應結構，加大了優質地塊供應，疊加房企聚焦主流城市戰略，共同推動土拍結構性升溫。

　　今年以來，北上廣深等一線城市及杭州、成都等強二線城市房地產市場熱度較高，與之對應的土地市場熱度提升。2025年3月，北京、杭州土拍市場分別拍出住宅單價地王，溢價率達28%、115%。2025年一季度各地住宅用地土拍溢價率普遍回升，北京土拍平均溢價率提升至11%、上海和深圳分別為29%、70%，顯著高於2024年溢價水平，杭州、成都等房地產市場恢復較快的核心城市，土拍溢價率也提升明顯，分別達43%、27%，反映了房企對市場信心的增長。

　　其四，政策紅利仍在釋放。其中，放鬆限購起到關鍵作用。核心城市房地產市場表現優於其他地區，主要因為過去核心城市住房交易在限購上有嚴格的限制，其政策強度與執行力度、執行時間均遠超三四線城市。2024年9月26日中央政治局會議後，一線城市大幅放鬆限購限制，調控晚於三四線城市，故至今仍處於政策紅利期。2024年四季度一線城市新建商品住宅銷售面積環比增長45%。其中，廣州全面放開限購，深圳縮小限購區域，兩地新房銷售面積同比分別增長69%和124%，市場修復速度明顯快於其他城市。二手房市場，一線城市在限購放鬆後二手房成交量持續處於高位，2025年春節後北上深二手房成交量相較去年同期恢復更迅速，市場熱度持續性強。

　　本輪市場復甦是需求主導的結構性修復，市場仍需政策持續呵護。房產是居民資產重要組成部分，關係老百姓切身利益。穩住樓市，有助於穩定預期、激發活力，推動經濟持續回升向好。同時房地產市場是內需的重要組成部分，在當前複雜的國際貿易形勢下，穩定房地產市場對於緩解外部衝擊，增強經濟的內生動力和韌性，有着不可忽視的積極作用。

　　穩樓市仍有加碼空間

　　未來政策空間，一是可以進一步地因城施策調減限制性措施，如一線城市擴大非限購區域、縮短社保或個稅繳納年限。二是可考慮取消二手房交易中的個人所得稅。目前，一線城市出售滿五不唯一的二手房時，需繳納出售計稅價格與房產原值、轉讓過程繳納的稅金差額的20%，或者按出售計稅價格的1%繳納個人所得稅。這一政策限制了部分改善性需求的釋放。取消個人所得稅將放寬置換的挑選時間，降低交易成本，為居民置換住房提供有力支持，從而進一步促進房地產市場的良性發展。

　　（作者為國海證券首席經濟學家）