圖：今年內地選擇提前還貸的房貸還款人有上升的趨勢。

　　「提前還房貸」近期又再次被熱議。但與去年不同，如果說當時還款人還抱着觀望、猶豫的態度，那麼今年選擇提前還貸的人更多了。與此同時，很多媒體指出「扎堆提前還貸並不可取」，銀行也通過各種方式提高了還貸的門檻，如線下申請、提前預約、限制每日人數等。

　　先來看看為何近期再次出現「報復性還貸」的情況。資金來源與資金用途是影響房貸還款人決策最重要的兩個因素。資金來源方面，迫切還貸人士多數為上班的中產收入者，在年底通常會獲得一筆金額不小的年終獎，這部分增量資金是影響他們選擇提前還款的重要因素之一。資金用途方面，很多人過去不選擇提前還貸的原因之一，就在於這部分錢能夠取得更高的收益。十年前，剛兌信託的收益率可以達到10%左右，而房貸利率僅為5%至6%。對於購房者來講，使用貸款節省下來的資金用於理財，可以取得很好的套利效果。

　　到今天，高收益率的剛兌信託已經不復存在，淨值化的理財產品一次又一次的教育了投資者。可以說，能夠達到比肩過去存量房貸利率水平的理財產品，在市場中少之又少，此時再將這部分富餘的資金用於理財，不僅收益低，而且無法覆蓋房貸的利息支出，一旦所投產品遇到「暴雷」，更有損失本金的風險，因此很多人也就選擇了提前還貸，來減少房貸的利息支出。

　　除了資金來源與資金用途的原因之外，從眾心理及對未來防禦性的心理預期可能是導致提前還貸的另一重要因素。春節期間，親朋好友間的討論永遠都逃不開房子的相關話題，2022年房地產調控政策經歷了一百八十度的大轉彎，房貸利率關係到每個購房人的切身利益，很多在節前已經提前還貸的買房者將自身的經歷言傳身教後，自然能引起更多人的認同，也更能讓人感同身受。筆者的一位朋友，就是在春節期間同學聚會時，聽到同學還清房貸「無債一身輕、心裏放下了一塊大石頭」等感慨後，立刻選擇了提前還清房貸。

　　而防禦性心理則可以理解為居民經歷了幾年疫情而產生的「後遺症」。對於房貸還款人而言，每個月的還款是剛性的，無論居民是出於何種原因出現的房貸逾期，都會面臨接踵而至的徵信不良記錄、催債等後果，而銀行對還款人突發情況的應對顯然沒有設身處地為還款人考慮，即便後來出台的延期還款等政策也都不及時，對還款人的傷害早已造成。能否成功申請延期暫且不說，複雜的申請流程就已經勸退了大部分人。對於這種情況有了深刻的認識後，即便疫情消退、工作復常，收入水平也回歸正常，很多人還是會優先選擇節衣縮食、還清房貸，以防止未來再次發生類似情況。某種意義上，這也算是疫情「疤痕效應」的一種。傷口雖好，但也仍然影響着居民對未來的決策。

　　銀行收息業務受損

　　因此，對於那些選擇提前還貸的人士，所謂的「報復性還款」只是選擇了一個對自己更有利的選項而已，這種益處並不僅僅體現在對經濟利益的衡量上，更體現在心理上的好過。

　　除了還款人之外，在提前還款事情上涉及的銀行和官方，所造成的影響則更直接。對於銀行而言，商業銀行賺的就是「左手吸儲、右手放貸」的生意，放貸質量直接影響到銀行的資產質量。

　　對於內地銀行來說，房貸可以說是一項長期穩定生息的最優質資產。首先是利率高。在過去的五年間，首套房貸平均利率維持在5厘至6厘，二套房貸利率則更高。與之相比，3年期、5年期存款利率長期維持在3厘附近。其次是期限長。房貸普遍為十五至二十年，是銀行信貸資產中，長期且穩定的生息資產。最後，個人房貸的風險較低。內地房貸首付比例普遍在30%左右，槓桿比例較低，同時借款人收入水平普遍較高，且個人逾期的後果嚴重，是個人最優先要償還的款項。

　　更重要的是，房貸是一種抵押貸款，即便個人房貸真的逾期，銀行在已經收取30%的首付和一定期限的還款後，對借款人的房貸進行資產處置，賠本的概率較小。因此，對於銀行的經營而言，房貸是一種風險較低的優質資產。如果提前還款的人多額度大，對銀行的利息收入當然會產生很大影響，所以銀行並不希望居民提前還貸。

　　居民消費及投資收縮

　　也正因如此，我們能夠看到很多銀行通過設置各種隱形門檻來延緩居民提前還貸的節奏，包括必須線下申請、限制每日預約還款的人數、收取一定違約金等。

　　站在銀行的角度來說，這種設置無可厚非，但對於想要提前還款的居民來說，當然是非常的不便利。個人有依據自身實際情況選擇提前還款與否的權力和自由，銀行作為貸款的提供者，理應為借款人提供提前還款的便利，現在反而設置各種門檻。這種做法短期雖說能夠延緩提前還貸帶來的資產縮表壓力，但對於用戶不友好，長期來看只會是損失掉用戶的信任，降低用戶對銀行的信任度。

　　除了銀行之外，政府站在政策制定者和執行者的角度，同樣也不希望看到大規模的提前還貸，所以我們看到官媒並不鼓勵「扎堆提前還貸」。提前還貸對於經濟造成諸多影響，譬如在家庭總資產一定的情況下，將資金用於提前還貸，必然會在一定程度上減少日常的消費和投資，這是典型的資產負債表收縮。而居民消費和投資的收縮，必然會對經濟產生負面影響。正如日本經濟在上世紀九十年代經濟危機之後的表現，居民少消費、少投資，經濟必然失去活力，經濟的發展也就無從談起。因此如果站在官方的角度，當然不希望提前還貸大量的出現。

　　對於個人來說，當然不需要站在政府或銀行的角度去考慮問題，但這種對個人有利的事情持續發生時，又確實對個人產生不利影響。試想，如果提前還貸大量發生，引起個人消費投資的普遍性收縮，進而使得經濟活力下降，經濟發展速度下降，又會使得就業機會減少，個人收入增長放緩甚至下降。只不過這種負面的影響長期而緩慢，且影響面廣、傳導路徑長，並不直接作用於個人。相比之下，提前還貸對個人的心理壓力、家庭經濟的有利影響卻是立竿見影的。

　　那麼對於個人來說，到底要如何衡量提前還貸的得與失，如何判斷划算與否呢？

　　首先，正如前文所提，資金來源是第一考量因素。盲目跟風扎堆去提前還貸當然不可取，或者有人通過違規套取消費貸或經營貸來還款，風險同樣很大，一旦被查出貸款用途不符合要求，對於個人現金流、在銀行的信用都十分不利，可謂是弊大於利。

　　其次就是準備用於提前還貸的資金，如果用於其他用途（如投資），能否產生比房貸利率更高的收益率。需要注意的是，不要用投資股市或股票型基金的收益率去進行對比，雖然從理論上來說，通過長期持有或定投等方式產生的收益率確實有可能超過房貸利率，但在此過程中，投資者大概率要面臨超過40%的最大回撤，個人也要投入大量的時間成本去學習理財知識。換言之，投資者必須擁有長期的堅持、關於基金、股票或理財的知識儲備，以及對市場的判斷能力等條件，才能有希望通過基金等權益類產品的投資，取得超過房貸利率的收益率。但從內地股民、基金散戶的實際投資情況來看，這種人毫無疑問是少數的。

　　比較容易接受的理財產品，包括銀行大額存單、高端理財等。如果通過這些理財產品取得的收益率能夠覆蓋房貸利率，當然應該選擇將這些錢用於投資，而非提前還貸。反之亦然。

　　綜合來看，提前還款並不適用於所有購房者，內地一二線與三四線城市的樓市和房貸政策也不盡相同，不同地區政策差異也較大，每位貸款人實際資產情況和收入現金流也各不一樣。提前還款要根據購房者自身需求來把握，權衡好自己的投資能力，家庭的可用資金情況以及心理情況，以此決定提前還貸與否。