圖：港島核心商業地帶/資料圖片

　　某日吃飯，年輕朋友J問我：「不是說很多人想移民嗎？不是『黑暴』和新冠疫情雙重打擊下，經濟斷崖式下跌嗎？不是說港區國安法嚇得很多外資想跑嗎？為什麼現在樓價沒有大跌，甚至有的反而升了？」我知道J一直在等機會「上車」，我問他手上是否已經儲夠了首期，他說只夠付樓價在六百萬以下的首期，工作七年，從傳媒跳槽到大公司做公關，能儲到一百八十萬元也不容易。但現在港島已經沒有六百萬以下的住宅單位，雖然六百萬在新界有不少選擇，但因為J在港島上班，所以暫不考慮在九龍新界置業。我建議他看施老闆的專欄，他說想聽我的非專業看法。

　　反正是「吹水」，我就談幾點理解。的確近期聽到不少人談論移民。舊同事阿K曾加入九七前移民潮，在加拿大待了幾年又回到香港，「悶到抽筋」，他說。去年他又提移民，阿K是「和理非」，難忍「黑暴」攬炒無法無天，「遲早迫到阿爺出手，冇眼睇」，他說快將退休，打算去台灣養老，「台灣移居門檻唔高，醫療條件唔錯，又近近哋，隨時可返嚟香港見老友。」阿K手上有兩層樓，一個與太太自住一個出租，他說兩層樓都不會賣，萬一台灣住不習慣就回來。當年他一家移民加拿大時賣樓賣車連根拔起，這次汲取教訓把根留住。

　　台灣近年成為香港人移居的熱點，原因很多，除了阿K這類中年中產，也包括一些去年參加示威暴力，擔心被追究法律責任的黑衣人，不止一名涉案被告棄保潛逃到台灣（當地媒體指多達數百人）。嚴格來說，黑衣人跑去台灣不是移居，而是「着草」，蔡英文當局還煞有介事成立專組安置這班人。似乎想證明台灣真的是「着草天堂」。總之，上述兩類人離開香港，都不會對樓價有影響。

　　至於香港經濟，受到去年大半年「黑暴」蹂躪和新冠肺炎疫情雙重打擊，作為香港經濟四大支柱之一，佔GDP近百分之五的旅遊業幾乎跌至零，其他支柱行業也遭受前所未有的重挫，今年第一季度香港GDP大跌百分之八點九，創歷來單季最大跌幅。最新公布的失業率達百分之五點二創十年新高。但在這一連串負面數據的背後，並未出現如二○○三年般樓價大跌、銀主盤大增的情況，其中原因多方面。 　　經歷一九九七年金融風暴和二○○三年沙士兩次慘痛教訓之後，借錢炒樓渴望一夜暴富的投機者大為減少，加上政府推出「辣招」和金融機構加強監管，所以業主承受風險能力大為提升，市場偶有一兩個急於套現的筍盤，多為價錢幾千萬的豪宅，不是普通買家那杯茶。沒有拋售，便難大跌。相反，市場有不少像J這樣的上車族買家，以及一部分換樓客，加上超低利息料將維持較長時期，所以雖然經濟非常差，短期內中小型住宅樓價卻跌不下來。不過，本港經濟難言已渡過最黑暗時刻，樓市能否守住不跌，並不樂觀。

　　第三個問題是港區國安法對外資的影響。特朗普揚言要制裁香港，美國領事館第一時間放盤估價百億的洋房宿舍，美國商會也聲稱三成美資企業擬撤資雲雲。香港有一千三百多家美資公司，當中包括三百家地區總部，過去十年美國對香港貿易順差接近三千億美元，特朗普要制裁香港，究竟對誰的傷害更大？市場對港區國安法的反應，港股只跌一日便反彈，匯市和樓市未見大波動，傳聞有投機者想借大跌市撈一筆，結果輸到「攤攤腰」。港區國安法內容和實施方法很快會公布，會不會真的嚇走外資，不妨拭目以待。回歸前美國某雜誌封面大標題「香港已死」（The Death of Hong Kong），結果十年後公開認錯。這次對港區國安法的反應，會不會再有人誤判？