圖：全球房地產泡沫指數。

　　瑞銀最新發布的《全球房地產泡沫指數報告》顯示，隨着樓價回落，香港的樓市泡沫指數由去年的1.9回落至1.71，全球排名亦下降兩級至第五位，但本港樓市泡沫風險仍然冠絕亞洲。另外，在經濟疲弱、家庭房屋借貸槓桿比率持續上升，以及租金大幅回落下，香港樓市風險持續，而且本港樓價負擔及樓價與租金比率同樣冠絕全球，在加息環境、市場需求減少等多重打擊下，香港樓價面臨更大風險。\大公報記者 趙建強

　　據瑞銀報告顯示，2022年全球樓價泡沫風險最高的城市，頭三甲分別是加拿大多倫多（2.24）、德國法蘭克福（2.21）及瑞士蘇黎世（1.81），而德國慕尼黑（1.8）則以輕微之差領先香港（1.71）排名第四。

　　港全球排名第五 多倫多榜首

　　上榜的亞洲城市中，以色列特拉維夫（1.59）、日本東京（1.56）緊隨香港之後，於全球則分別排名第八及第九位。

　　至於新加坡（0.5）在25個上榜城市中排名21，僅屬輕微被高估，樓價風險不高。另一個亞洲城市阿聯酋迪拜（0.16）則沒有泡沫。

　　過去一年，在上榜的25個城市中，普遍樓價升幅高達10%，僅香港、巴黎、斯德哥爾摩三個城市樓價錄得下跌。

　　瑞銀報告指出，香港樓價經歷了長達15年的升勢後，自2019年中開始疲弱，在居民負擔能力下降、經濟停滯、嚴厲的防疫政策限制需求下，樓價已經失去上升動力，去年中至今年中本港樓價更下跌4%，使香港的泡沫指數輕微回落。

　　但該行警告，由於香港房屋借貸槓桿仍然偏高，加上租金跌幅超過樓價下跌速度，使樓市泡沫風險持續。展望未來，利率攀升及經濟走弱，可能會造成香港房地產市場出現萎縮，該行認為，或許要待中國經濟復甦，才能為香港樓市帶來動力。

　　至於新加坡，瑞銀指該國逐步建立起穩固的國際金融中心地位，在非本地需求帶動下，樓價自2018年起開始攀升，過去一年再漲11%。不過，在租賃需求熾熱下，過去一年租金升幅超過16%，使該國樓市並沒有出現泡沫，樓價僅屬輕微高估。

　　瑞銀於報告中指出，不少城市因為房屋供應不足，而且短期內無法大量增加供應，加上城市化進程持續，導致樓價將會持續攀升。

　　瑞銀：估值愈高調整愈早

　　不過，該行亦指出，過去環球超低息環境及房屋供不應求，是市場對未來樓價充滿信心的主要原因，但隨着環球進入加息周期，通脹升溫，金融市場動盪，且經濟狀況惡化，預料將為環球樓市帶來一定隱憂。該行相信，一些估值較高的城市，部分樓價已經開始調整，或者在未來幾個季度開始。