圖：在新的規劃機制及規劃工具下，「八文樓」用地建議改為綜合式發展，與西九龍站及柯士甸站附近地皮、文昌街公園合併發展，成為「西九龍門戶綜合發展節點」。上圖為「八文樓」現況。

　　油麻地、旺角舊區有三千三百多幢舊樓，重建工作艱巨，若由市區重建局獨力承擔，要做超過一百年，兼虧蝕四千多億元。市建局建議引入至少三種新規劃工具，包括地積比率轉移等，增加重建誘因，吸引私人發展商參與。

　　若以佐敦「八文樓」為例，現已「用爆」地積比率，重建價值不高，如果連同周邊地塊合併為「節點」，成為「接收地盤」，便可享額外20%建築面積上限，有望轉虧為盈，由蝕三百多億元，變為可「攞出」約三百億元去支援推展其他虧損項目，令油旺重建在財政上變得可行。\ 大公報記者 梁少儀、王亞毛

　　市建局的油旺地區研究覆蓋範圍約212公頃，市建局行政總監韋志成接受訪問表示，區內樓齡中位數達55歲，估計重建成本11000億元，若由市建局獨力重建，只有550億元資產，推算要做逾100年，兼最終虧損4000多億元，其間甚至有舊樓或未等到重建便倒塌，所以是「不可能完成的任務」。

　　推地積比轉移 整合街區

　　為解決油旺重建缺錢及缺地的困局，韋志成表示，必須設法「創造容量」，首先是充分利用現有的規劃工具，達到規劃提升的效果。市建局建議，彌敦道維持是商業用途中軸，沿彌敦道地皮地積比率由12倍，提升為15倍，配合放寬高度限制，創造重建生機，吸引私人發展商重建。

　　不過，單靠現有規劃工具，不能解決油旺重建難題。韋志成說，油旺研究建議引入新的規劃工具，包括：一、容許住用及非住用地積比互換；二、地積比轉移；三、整合街區。

　　就地積比轉移，操作方法是把受規劃限制或重建潛力非常有限的「送出地盤」的樓面面積，轉移到策略性位置的大型重建「接收地盤」，以增加重建潛力。

　　韋志成表示，有四種情況的地盤適合成為「送出地盤」（見附表），「接收地盤」則是擬議增長或增加發展密度的地盤，例如油旺研究建議的五個「發展節點」，「指定接收地盤」可接收的地積比，最多是接收地皮樓面上限的20%。

　　以佐敦渡船角的「八文樓」（八幢名字以「文」字為首的樓宇）為例，在上世紀60年代興建，發展密度已達17.6倍，超過現時規劃標準的九倍，重建後可建約2200個單位，較現時3286個單位，減少1000個，因此重建無人問津。

　　可增建4300單位

　　但若在新的規劃機制及規劃工具下，「八文樓」土地用途由住宅修改為綜合式發展，有商業與休憩用途，並與西九龍站及柯士甸站附近地皮、文昌街公園合併發展，成為「西九龍門戶綜合發展節點」，地盤面積由原來1.5公頃，擴大為約5公頃，地積比率修訂為12.25，並成為「接收地盤」，接收油旺區內其他「送出地盤」的地積比率，加上可享額外20%建築面積上限，可建單位便達6500個，較舊方案下重建單位量增加4300個。發展潛力大增，便可吸引發展商進場重建。

　　韋志成說，舊機制下重建「八文樓」，估計虧蝕300多億元，新機制與新規劃工具下，項目可望轉虧為盈，並可「攞出」200億至300億元，支援推動油旺區內其他虧蝕項目。他表示，若將來有更多項目採用這方法，油旺區重建虧蝕額可望由4000多億元，縮減為1000多億元。