圖：只有降低地價、減免稅費、提高租金，才能真正鼓勵房企參與租賃住房的開發建設與運營管理

　　自從2016年國務院辦公廳印發《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，到住建部《住房租賃和銷售管理條例（徵求意見稿）》出爐，從12個城市試點租賃住宅，到九部委《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，廣州市、瀋陽市、武漢市相繼發布發展住房租賃市場的意見，租賃住房的紅頭文件發布接二連三、令人目不暇接。/新城控股高級副總裁 歐陽捷

　　靜下心來、細細思忖，培育租賃住宅市場不是運動，完善市場也至少要過三道關：資源配置關、利益博弈關、依法治理關。

　　資源配置關——資源配置不僅是計劃經濟的指揮棒，也是市場經濟的奠基石

　　資源投向哪裏，哪裏就會繁榮。租購同權看似簡單的一個詞，其背後涉及的關鍵難點是資源的充分配置，沒有充足的、供大於求的資源保障，就一定會有優先和劣後的資源分配。比如，因為大城市住房供不應求，所以對外地人的限購本質上就是非戶籍人口購房劣後於戶籍人口。三四線城市之所以不會限購，是因為土地供應向中小城鎮傾斜，導致了一些城鎮供大於求，自然也不需要優先和劣後的資源分配政策。

　　如果優質中小學教育資源充足，學區房勢必失去意義，如果優質醫院和優質醫生供給充沛，好醫院人滿為患的窘境也可以得到緩解。

　　廣州市政府提出「租者幸福居住」無疑是政府和社會的巨大進步，但租購真的能同權嗎？租購同權不僅是中小學教育，如果我們能夠更進一步實現「就地入學」的高考政策，讓租房者孩子不必再回到老家去參加高考（儘管不太容易），這才是租購同權、租者幸福居住的終極目標。

　　租購同權還可體現在很多社會資源的配置傾向上，比如路權資源。一些城市既限制非戶籍人口在本市購車上牌，又限制外地車輛在本市通行、或者進城收費，顯然對於沒有戶口或居住證卻有外地牌照車的租房者並不公平。

　　租購同權還可以體現在同工同酬上，體現在享受公共服務上，體現在參與社會公共事務上，只要我們把租房者當成城市的價值貢獻者而不是坐享其成、爭食利益者，我們的城市發展理念就會由排斥轉向親和，並願意對租房者提供更多的同等的權力和利益。因為只有這樣，我們才能真正實現租賃住房的社會認同和租賃市場的健康發展。

　　「十八大」提出「使市場在資源配置中起決定性作用」，意味着政府需要更多開放而不是限制資源的自由流動與自主配置，促使稀缺資源供求關係的改善與供給質量的提升，這也是供給側改革「補短板」的題中之義。

　　利益博弈關──資源配置就是利益分配，分配邏輯無非市場與行政左右兩手

　　因為我們擔心外來者侵佔了原住民的既有利益，所以才會有千奇百怪的歧視性、限制性政策。因為我們擔心利益輸送便宜了民營企業，所以寧可讓利於效率更低的國有企業。也許，有些城市政府只是希望國企帶頭進入租賃市場，進而加快整個租賃市場發展，但如果政府不肯讓利於民，而是一味想要依賴國企，租賃市場的花園裏恐怕就只會剩下國企了。

　　上海剛剛出讓了兩宗租賃住房用地，其成交樓面價低於每平米6000元人民幣，不到目前同區域合理地價的一半。政府「幾乎是定向」給了區屬國企，可見租賃住宅用地政策之傾向。

　　只有降低地價、減免稅費、提高租金，才能真正鼓勵房企參與租賃住房的開發建設與運營管理，僅僅靠獲得政策豁免和地價傾斜、而沒有競爭的國企，持久地經營好租賃住房這個大市場恐怕也是不容易的。

　　顯而易見，在公共資源有限的前提下，零和遊戲是難以避免的，少付出者得到更多，多付出者得到的相對就少。有利益獲得者，就一定有利益受損者。比如，廣州租賃住房「要憑積分入學」，這就意味着租房人還是享受不到購房人、戶籍、綠卡持有人同等的權利。顯然這是因為學校不可能提供更多的空餘名額，有人獲得了名額，就一定有人失去機會。

　　租購同權並不能消除附着在住房上的社會福利，如果這樣的社會福利資源不能得到充分供給，結果一定會回到因為資源稀缺而實行強制性的資源配置邏輯——要麼按照價高者得的市場規律、要麼按照權力大小的行政手段，或者在一定時期內左右手互倒。

　　所有利益博弈只有開始、沒有終局，所有政策調整都不會萬般周全、畢其功於一役，沒有捨得一身剮的決心和快刀斬亂麻的力量，是很難打破現有利益的生態鏈的。

　　依法治理關——政策因時而變、短視短效，只有法律才是長治久安的基石

　　租賃住房市場其實早已有之，過去只是散戶市場，政府未曾介入。現在則已不同：一則因為房價高企，買不起房的人愈來愈多，因而政策鼓勵加快租賃住房建設和市場發展；二則增量市場將逐步萎縮，存量市場越來越大，未來地方稅收重心將由新房市場轉向二手房交易和租賃；三則租賃住房市場愈大，市場長期存在的虛假房源、信息不透明等問題愈突出，要讓大家捨棄購房、安心租房，規範市場就顯得必要而緊迫了。

　　既然租賃住房市場未來會愈來愈大且愈加重要，其實是可以單獨立法的，而不是採用《住房租賃和銷售管理條例》的合併辦法，並且現有徵求意見稿總計44條實質條款中涉及租賃住房的部分僅為13條，也顯單薄。比如，徵求意見稿傾向於將承租人視為弱勢群體、着眼於保護承租人利益固然無可厚非，但出租人的利益同樣重要，也需要法律保護，畢竟，沒有出租就沒有承租。

　　徵求意見稿對於出租人的約束性條款有八條，涉及法律責任的有五條。而對於承租人的約束性條款僅有兩條，涉及法律責任的只有一條，明顯不對等。

　　徵求意見稿還提出「住房租賃企業依法享受有關金融、稅收、土地等優惠政策，可依法將住房租賃相關收益設立質權」。但傳統的房地產開發模式，商業銀行可以通過抵押機制授信貸款，而租賃住房自持20年甚至70年的長周期，銀行是無法承受貸款失去流動性的，協調商業銀行安排長期貸款也是緣木求魚的。

　　政策性銀行能不能既向國企也向民企打開大門呢？資產證券化能否破冰，引導負債期更長的保險資金、社保資金進場幫助解決租賃住房企業流動性問題呢？

　　住房租賃市場各方誠信更是市場建設的重中之重，法律不宜有所偏廢，既要兼顧承租人、出租人利益，也要兼顧國企、民企利益，還要兼顧中介平台、政府平台利益，更要兼顧政府管理資源和行政成本的配置效益，也需要包括律師、公證、行業協會等社會力量參與，共同創造健康穩定可持續發展的良好市場。