圖：李耀智希望港青多點「發夢」，多點暢想，跳出香港看香港/大公報記者毛麗娟攝

　　【大公報訊】李耀智感恩中國的發展，20年來，他到過內地很多地方，切身感受到視野要開闊，看準了未來，成功的機會就越大。他希望新一代港青少點怨氣、多點包容、多點「發夢」、多點暢想，跳出香港看香港。

　　1996年，李耀智自願到深圳開拓市場，同學都很驚訝：「你在香港找不到工作嗎？」21年後，他帶領的中原地產華南區，成為中原地產全國銷售排名第一的大區，李耀智個人職業生涯也步步高陞。他的同學再見他時感嘆：「你的選擇是對的，你找到了新的機會。」

　　李耀智1993年畢業於香港嶺南大學，1996年，他作為第一批籌備中原地產深圳分部的員工來到深圳。彼時，在他同學的眼中，這是一個「衝動」的行為，好像從一個國際化大都市到了一個三四線小城市。但李耀智隱約感覺，改革開放的春風已經吹遍中國大地，深圳大有機會。多年後，李耀智把這個選擇歸功於「敢發夢」，是「跳出香港看香港」。或者也可以稱為「格局」和「視野」，這在採訪中被李耀智頻頻提及。

　　李耀智是最早一批將香港代理樓盤、推廣樓盤的市場化經驗帶到深圳的樓盤銷售員。當時深圳的房地產開發、運營還沒有建立規範的體系，很多地產發展商不知道怎麼售樓，李耀智參與了很多深圳樓盤的包裝、推廣，比如以前內地開發商開盤沒有用明星助勢的習慣，而深圳東海花園開盤時，李耀智幫開發商邀請了香港影視明星任達華來拍攝樓盤廣告，效果大好。

　　直覺告訴李耀智，儘管經歷了97「金融危機」的香港1999年時樓價大跌、市場人心惶惶，但並不代表內地的樓市也會戰戰兢兢地發展。事實證明了他的推斷正確。

　　1999年，深圳大部分區域還在大興土木、有些偏遠地帶更是一片荒涼，當年不管是南山區還是龍崗布吉等地區的房價約為每平方米2000多元（人民幣，下同）。彼時，內地的房改已經實施兩年，人口的流動、城市化的加速、人們對住房改善的需求令到房地產行業幾乎迎來長達近20年的快速發展期。

　　港地產商錯過深樓市黃金20年

　　「遺憾的是，香港地產開發商沒有獲得太多深圳樓市大發展的紅利，新鴻基、恆基地產等發展商在北、上、廣拿到的土地遠多於深圳，因為當時深圳一片荒涼，他們不看好深圳；另一方面，內地當時積極引進香港開發商，為了打造品牌效應、招商引資，幾乎都願意把最好的土地以很優惠的價格給他們，比如當年深圳福田香格里拉酒店旁邊的一塊地皮，政府本來要給港商，但那個港商沒有認識到那塊地的價值。」時過境遷，李耀智仍唏噓不已，1999年他和很多香港開發商聊天，談到北、上、廣都是有地方語言的城市，唯獨深圳攬才聚焦全國，沒有歷史包袱，未來必定能走遠，可惜大家還是沒有「跳出香港看香港」。

　　李耀智解釋說，時下香港地產開發商要想再進入深圳，比20年前困難得多了，因為市場已經被國內和深圳本土的地產開放商牢牢搶佔了，失去的機會不再有。

　　目前，粵港澳大灣區規劃呼之欲出，香港地產開發商還有其他機會嗎？李耀智認為：有。隨資源互動、人口互動的加強，未來港珠澳大橋通車、深中通道建成、廣深港高鐵竣工，大灣區9個核心城市的互動一定會越來越緊密。不排除在香港機場工作的港人住在珠海，因為只需半小時交通，在深圳上班的人住在中山因為也只要半小時，而這些有需求的地方都為香港開發商提供了機會。

　　內地開發商掘金「一帶一路」沿線

　　在香港開發商踟躕內地市場時，內地開發商的銷售規模卻不斷呈幾何級增長，2016年，不少開發商年限售規模達到3000億元，而香港去年新房銷售規模只有1848億港元。且近兩年，香港不少土地都被內地開發商拍走。「缺乏有高度的戰略布局，你不知道對手為何冒出來。」李耀智說，香港是國際市場，內地開發商要的是品牌效應，也許他們在香港拿地買貴了，但品牌效應下，他們只需給旗下所有內地樓盤每平方米提價數幾百元，成本就被會收回來了，且品牌效應有助內地開發商增強融資能力，獲評級機構提高評級。

　　李耀智這兩年陪同不少內地開發商「一帶一路」沿線考察。他任職務的一家地產企業在泰國曼谷找到了可信賴的合作夥伴，建築、規劃都是由曼谷本地企業承擔，而該開發商只要把中國的那套開發經驗搬過去。

　　李耀智表示，東盟的緊密合作、東南亞與中國交通連接的便利、東南亞國家居民對住房改善的需求都令到不少開發商把眼光投向海外，既是分散投資、多元化布局，也是看好這些地區未來住宅市場的機會。