2021年下半年以來，房地產行業進入深度調整期，市場下行疊加疫情影響，導致企業經營難度倍增，發生流動性危機的概率不斷增加，部分房地產企業甚至出現債務違約的問題，行業寒冬由此開始並延續至今。
在過去房地產行業高歌猛進的一個時期，行業紅利催生了一批百億、千億規模的房企。現如今，當紅利褪去，寒冬來臨，一家企業的經營實力和發展潛力便真正顯現出來，成為活下去並取得長足發展的驅動力。
金地集團就是在循環往複的行業周期中磨礪出的具有牢固的安全保障、長足的發展潛力、強勁的質效驅動的優質房企。
什麼才能展示一個企業的發展潛力？核心發展數據。
2022年上半年，金地集團在市場下行、疫情衝擊等多重影響下，交出了一份穩健的答卷。
大公房產製圖
本文將從「安全保障」、「發展潛力」和「質效驅動」三個大的方面，以及盈利、負債、現金流、土地儲備、資產、多元業務、成本、運營能力、組織效能等九個維度對金地集團的半年報進行解讀評估，分析金地集團的現狀、潛力及未來。
少說多做，金地集團鑄牢安全屏障
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金地集團是行業內一家較為「低調」的企業，就像金庸小說裏的掃地僧，外表低調卻內有乾坤。在經歷沉浮後，憑藉多年的「內功」積累，金地集團在2019年順利邁進2000億的大關。雖然近兩年行業銷售整體承壓，但金地集團仍是在去年成功進入房企銷售排名前十，2022年上半年，雖然銷售額較上年同期相比有所下滑，但與行業頭部房企相比，下滑幅度相對較小，銷售排名在行業中有所上升，位列第八。
一家企業好不好，受不受投資者歡迎，關鍵在於企業的盈利水平，通俗點說，就是這家企業究竟能不能賺錢。上半年，金地集團實現凈利潤33.86億元，同比增長16.77%，歸母凈利潤19.65億元，同比增長7.68%。
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利潤的增加拉高了金地集團的利潤率。據克而瑞研究院統計，2021年行業典型上市房企毛利率、凈利率中位數分別為19.3%、7.7%，而同期金地集團的銷售毛利率和銷售凈利率就已經達到21.18%、13.09%。2022年上半年，金地集團穩紮穩打，兩項數據分別為21.89%和12.08%，較2021年同期分別增長4.62%和3.58%。
可以說，在行業整體盈利能力持續承壓的情況下，金地集團穩健提升了盈利水平，保持了平穩回升的態勢。
當然，評價企業的安全情況，僅看盈利水平是不夠的，尤其對於房地產企業而言，更要看其負債情況。現如今，負債就是背在房企身上的一座大山，只有一點點將其搬開，才能確保安全。相比之下，金地集團一直堅持審慎的財務原則，保持了一個低水平的負債規模，為其度過寒冬、走出發展新曲線提供了堅實基礎。
截止2022年上半年，金地集團負債總額3536.84億元，資產負債率為76.0%，有息負債較2021年末微增1.75%，為1293.21億元。在三道紅線方面，金地集團剔除受限資金後對一年內到期的有息負債的覆蓋倍數仍有1.38倍，剔除並不構成實際償債壓力的預收款項後實際資產負債率為66.9%，凈負債率為57.8%，繼續保持綠檔水平。
能連續保持6年綠檔的民營房企並不多見，甚至可以說屈指可數。與另一家倍受行業關註的龍湖集團一樣，金地集團已經在三道紅線方面保持了6年綠檔水平，這不僅體現了企業穩健的管理水平，也有利於其應對危機，開創新的局面。
現如今，金地集團已完成境內外公開市場合計約98億元到期債券的償還。到今年底，金地集團僅有一筆將於10月到期約27億元的境內債需要償還；而境外債券方面，未來兩年僅有一筆將於2024年8月到期的4.8億美元債。
現金流方面，由於聯合營公司往來款支付的現金減少，金地集團經營活動產生的現金流量凈額有了一個較大幅度的變動，由上年同期的-100.26億元增長至61.30億元。而截止報告期末，金地集團的現金及現金等價物為634.42億元，同比增長20.04%，這也為其應對短期債務提供了基礎。
綜合來看，金地集團的安全係數並不低，這與其穩健的發展基調存在很大聯繫，經過多年穩紮穩打的發展，其鑄牢的安全屏障仍可保證其在地產寒冬期的平穩發展。
厚積薄發，金地集團深挖發展潛力
紮緊安全的口子，下一步就是要在危機中尋機發展的可能。面對寒冬，2021年已經有不少同行在緊衣縮食，節省彈藥準備過冬。而這一年，金地集團拿了111宗土地，總計投資約1309億元，新增土地儲備約1636萬平方米。
到了2022年，金地集團雖然縮減了拿地規模，但並沒有停下來。上半年，金地集團新增了約156萬平方米的土地儲備，總投資額約179億元。
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截止報告期末，金地集團的總土地儲備已經達到約6193萬平方米，其中一、二線城市佔比約為70%。在土地布局上，金地集團堅持布局一、二線高能級城市的深耕強度，嚴控三四線城市的下沉，保持了土地儲備的高質高效。如此龐大的土地儲備及高能級城市的布局，使得金地集團在投資節奏上能夠保留一定的靈活度，保障了中長期的平穩發展。
資產方面，截止報告期末，金地集團資產總額4653.56億元，比去年同期增長5.25%，但較去年末略有下降，降低約30億元；凈資產收益率（ROE）為3.10%，較去年同期下降約0.06%，變動不大。整體來看，近年行業總資產增長率低於凈資產增長率，房地產行業去槓桿態勢明顯，金地集團總資產基本保持穩定，也有利於其平穩度過寒冬，避免傷筋動骨。
多元化是房企近年來發展的重點，重視輕重並舉發展成為企業規避風險、尋找增長新曲線的重要途徑。然而，部分企業在多元化發展的過程中失了平衡，盲目跟風，反而加劇了企業的危機。金地集團在發展多元化業務的過程中依舊延續了穩健的態勢，圍繞房地產開發主業，發展起從房地產開發、金融、代建，到家裝、家居，再到後端物管、商業、產園運營等全產業鏈布局，形成系統的協同效應。
截止上半年末，金地集團的多元化業務收入約為48.61億元，佔總收入比重從2021年末的10%上升至約17.3%。分業務來看，在商辦物業方面，金地集團在營購物中心平均出租率維持90%以上；產業地產和長租公寓方面，成熟期項目平均出租率均維持在95%以上，保持行業標桿水平。
物業服務和代建方面，金地集團也取得了突破性進展。截至報告期末，金地智慧服務合約管理面積達3.6億平方米，較2021年末增長9%，其中在管面積達1.94億平方米；代建業務方面，金地管理業務已布局全國超40座城市、管理服務項目超90個，累計簽約管理面積超1600萬平方米，住宅項目累計貨值超1000億元。
在談及多元化業務發展時，金地集團董事長凌克曾表示，「在不斷提升主營業務發展質量的同時，我們還將積極應對住宅市場政策調整和規模收縮，平衡好銷售型物業與持有型物業的投資比重」。這既是金地集團對企業經營風險的把控，也是對「長期主義」的堅持。
近年來，由於市場環境的變化，房地產行業由增量進入存量時代，開啟下半場。房企多元化布局既是被迫選擇，亦是主動破局，盲目跟風、激進發展不是良策，正如金地集團的經驗，穩紮穩打才是房企多元化布局的上上之選。
提質增效，質效驅動助力長足發展
從經營力的角度來講，任何一個企業想要取得長足發展，不僅要厚實根基，培養發展潛力，更要提高企業發展質量，增加運營效益。對於房地產企業更是如此，不僅要向規模要效益，還要向管理要效率。
從運營成本上看，金地集團上半年的營業成本為218.71億元，較2021年同期降低22.43%；銷售費用8.61億元，同比下降17.98%；管理費用17.42億元，同比下降25.94%；而其中研發成本和財務成本各有不同程度增加，分別為0.77億元和4.92億元，但相比之下總額低太多，整體上還是節省不少成本，這也在一定程度上反映出金地集團管理水平、營銷水平的提升。
由於具備良好的運營能力和健康指數，儘管行業整體融資境況不太好，但金地集團卻能以較低的成本進行融資，增強持續發展能力。截止報告期末，金地集團的債務融資加權平均成本為4.54%，體現了金融機構對企業的認可。
同時，金地集團的信用也受到評級機構的認可，主體信用評級及各項融資產品評級均為AAA級，國際評級機構標準普爾、穆迪維持給予的長期信用評級分別為BB、Ba2。良好的信用評級有利於降低融資難度，形成良性循環，助力金地集團的長遠發展。
從企業自身來看，金地集團的研發創新能力、品牌影響和數字管理水平等均在行業內頗有口碑。金地集團以「科學築家」為引領，聚焦用戶需求，持續創新與產品迭代，打磨產品品質，構建公司的核心競爭力。
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在產品線上，金地集團已經形成了褐石、名仕、峯范、世家、至尚、格林、社區商業、未來、風華、峯匯等系列，能夠滿足從剛需到高端各個不同層次的消費需求。在技術研發上，金地集團整合LEED、WELL、BREEAM、DGNB等六大國際權威綠色建築評價標準，推出包括融合城市、共生社區、健康住宅三大維度及127項綠色健康技術標準的金地「G-WISE綠色健康體系」，構建了金地綠色健康的品牌基因。
科技賦能管理，是金地集團實現精細化管理、向管理要紅利的法寶。金地集團在投資、營銷等方面構建了一套完善高效的數字管理體系，有效提高了運營效率和經營質量。
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在投資方面，金地集團建立了覆蓋宏觀經濟、行業政策、具體城市的數字化投資管理平台，並通過大數據和算法模型，敏銳捕捉一線城市投資機會，降低出錯率、提升投資質量。在營銷方面，金地集團開發上線了「金房寶」、「線上售樓處」等營銷信息化工具，通過構建互聯網投放策略與數字營銷鏈路，從公域流量獲取，到私域流量的轉化，再到案場最終成交，全鏈路形成閉環，將數據化應用於每個環節中，持續提高線上營銷轉化收益。
對於新技術與智能化運用，凌克表示，這是一場由內而外的變革。金地集團不斷提高的數字化管理水平，也展示了支持其長期發展的內驅動力。
結束語
行業深度調整短期可能會對一些企業造成較大影響，但對於優質企業而言，更像是一次大考和蛻變。現如今，房地產市場仍在築底，下行壓力很大，行業重塑加速推進。在這個檔口，穩健發展對於房地產企業而言是迫在眉睫的事情。
金地董事長凌克曾表示，金地就像一列上了軌道的火車，或會審時調速，但不會偏離其原有軌道。
目標堅定，審視調速，這正是金地集團在行業寒冬依舊穩健的內在原因。
