近年政府多番強調潛在龐大新樓供應量，希望藉以冷卻熾熱的房地產市場。然而，正在增加的新樓供應，真的是政府所言的靈丹妙藥，有效抑制不斷上升的住宅樓價嗎？

　　要知道，香港最龐大住宅供應在二手市場。按差餉物業估價處的資料，2015年全港私人住宅總量達約115萬伙，而按現時每月的二手樓宇成交量，由過去每月過萬宗二手住宅成交，降至近年每月低於四千宗水平。在流通量嚴重不足、業主持貨成本極低情況下，個別高價成交成為了市場指導價格，這樣，住宅樓價可以不升嗎？

　　即使本屆政府扭盡六壬，令今年一手住宅供應增加至逾二萬伙。但過去八年，大量業主受益於極其扭曲的低利率環境和不斷膨脹的貨幣供應，在以幾何級數上升的房地產市場中累積財富，令市場累積了龐大購買力。因應極低持貨成本和預期價格上升，這些累積下來龐大的資金又再重投物業市場，這為高市價開盤的一手住宅提供了強大的承接市場，令每年約二萬伙的一手房屋供應被市場輕易吸納。

　　在此困局下，政府需要研究的破局方向，包括需積極研究盤活二手市場交易，以及減低市場不理性的「搶樓」力量。

　　投資者持貨成本極低

　　在盤活二手房市場方面，過去一段長時間已經證實，坐擁數個甚至數十個物業的物業投資者的持貨成本極低，而出售現有物業後，需以更高成本買回物業，令二手業主變得非常惜售，造成了二手住宅供應嚴重短缺的困局。在此情況下，政府需研究提高非自住物業的持貨成本，例如說，大幅度增加非自住物業地租、差餉，或增加現時每年15%的租金物業稅，讓非自住物業的持貨成本提高。而非像過去數年，一直以一刀切形式寬免全港私人物業差餉，間接降低投資物業的成本。

　　另一方面，政府需考慮打破舊有的思維，例如說，充當「大業主」的角色，着手大規模改建現時廢置的舊政府大廈作短期出租住宅用途，以低於市場租金的價格出租予因樓價上升、但又未能申請公屋的無樓一族。這樣可減輕了這群租客在私人住宅市場以溢價租金「搶盤」的情況，而因應私人住宅市場租金的下調壓力，隨着利率趨升的大環境、二手住宅市場開始變得活躍情況下，物業價格將得到遲來的調整。

　　然而，上述積極有為的干預市場措施，將很大程度地撼動既得利益者的利益；但若再讓新界物業升至二萬元、三萬元一呎，新一屆政府又可以無憂管治嗎？