近來股市都較波動，特別是港股似乎正有機會跌穿牛熊線，但一代華人巨賈商綽號「李超人」的李嘉誠卻在資本市場默默地增持長實集團（01113）。作為理性投資者，更應該做到的是對長實的實際價值知一個大概，那麼心裏有個底，投資更實在。

　　作者會將長實主要業務估值估算一次，然後給出作者心中的合理股價。長實仍是地產發展業務為主。長實按2017年全年業績提到，已簽訂合約但尚未確認之物業銷售為727.6億港元。按一個相對合理的呎價，長實手上土地儲備總值約2370億港元。

　　至於投資物業方面，集團2017年年底估值約1360億港元。惟作者會額外再將投資物業的估值打三折，即減至408億港元，因為投資物業不是這麼容易出售套現成現金。

　　長實其他核心業務方面，由於集團只公布收入數據，作者以一個類似業務的上市公司市銷率作估值預算。合計市值達203億港元。基建及實用資產業務方面，長實收購價合計約520.67億港元。最後到長實早年將部分資產分拆出來三家房地產信託公司，將它們市值及長實持股相乘，可得出持股相對應市值，約115.5億港元。

　　將以上各業務的市值相加，減去集團2017年底淨負債171億港元，可得出估值還達到4175億港元。以長實約37億發行股數下，合理股價應該在113港元。

　　最後一步，作者再乘以一個折讓給長實，因為其業務並非高速發展，反而越來越多只屬穩健有餘的公用業務。以30%綜合企業折讓看，長實目標價可達79港元，潛在升幅23%。當然投資者也可按自己看法配以不同折讓。

　　以上數據顯示，只要長實進一步出售手上土地儲備，變現為現金又投資到更高回報項目中，終有一天折讓便會減少。如同子公司長建（01038）2017年底權益約1100億，市值約1500億。那麼當長實變得更「公用股」化後，相信集團現時約3000億港元權益之下，市值變動的大方向至少也應該是向3000億港元進發。

　　筆者相信，「李超人」心裏也清楚長實估值應該可以去到那個水平。從他自己增持價65元看，以估值而論當然稱不上貴。同時，「超人」表面上花了逾5億現金，但卻也增加控制權，每年又多約1500萬股息，最重要的是增加市場對長實的關注，當一次免費的宣傳策略也不錯，吸引更多購買力支持股價，幫助集團減少折讓。