祥益地產總裁 汪敦敬

　　筆者一向強調「最影響樓價的因素其實是貨幣」，事實上現在已沒有單一的市場，樓市、股市、匯市、債市，甚至戰爭（包括貨幣戰爭），隨時都會影響環球現金流，從而影響令不同市場也出現變化。於是，各範疇的評論員在這混亂的新常態之下，幾乎看每一個項目都會有不同的結論，在論點紛紜之下，消費者更加迷茫。

　　筆者算是評論樓市較準確的評論員，希望歸納一些公眾覺得困擾的問題如下，並分享自己的看法，希望可以具體令到讀者掌握到筆者觀點以便與其他觀點作比較，期望他們可以找到結論：

　　一、美國加息會令樓價大跌

　　筆者絕對不同意這一觀點。加息在市場學上本來應該是經濟活力的反映，美國並沒有強大的經濟增長，從而帶起息口大幅上升。所謂美國經濟較好，其實都是一種不客觀的講法，都是將幾個數據去用美國邏輯作詮釋，實際上美國始終是一個赤字的國家，貿易又與其他國家出現逆差，股票多泡沫，債市開始被拋售，美匯亦在下跌軌道。

　　二、美國縮表令世界經濟受衝擊

　　筆者也覺得很錯，如美國縮表抽走資金令到各國經濟動盪，首先要有兩個先決條件，一是正處於過分依賴美國資金的狀態，另一個條件就是美國資金抽走後，市場資金因此而減少並補充不到。在2009年之後，香港無論在房地產或者股市，其實都日益淡化了對美元的依賴，更加重要，在2009年之後，環球資金已經由美國為主的「寡頭量化」變為現在的多國一起量化貨幣的「多邊量化」。

　　我們來看看數字，去年九月尾美國宣布縮表至現在，美國是縮表698億美元，但中國、歐洲和日本等地同時擴表5949億美元，是美國縮表的8.5倍，如果計上述國家擴表後的貨幣升值、美元貶值及量化量兌換美元的值是18.9倍。市場已有很多錢，美元佔整個市場的資金並不是一個能致命的分量，今時不同往日了，所以美國縮表在更多的資金量化之下，並不存在條件令市場出現太大動盪。

　　三、套息令到港元大量流出本港

　　筆者對這個看法一直感到莫名其妙，套息和資金流出本港其實是兩碼子的事。事實上，大部分的套息活動，資金均是仍然留在香港的，未見有大量流走的趨勢。

　　四、套息令銀行結餘大減後，香港便要加息

　　筆者認為也不對，套息雖然令到銀行結餘大減，但是由銀行結餘減少去到零，以此作為加息的時間表，筆者認為是脫離了原本的機制。在機制上，過去多年每有資金大量湧入時，其實香港政府已把部分銀行結餘以未償還外匯基金票據及債券去吸收。多年以來，我們共吸收了1.05萬億，這筆錢，於機制上是當資金流走時，將會被釋放出來。既然有這個機制，縱使金管局可能會因為其策略而提早啟動任何機制也好，但無論如何，數目上，我們的確有1.05萬億為資金流走去作消耗。即是說，其實我們有很長時間，如半年、一年的時間去解決套息問題，而套息問題並不如渲染般的難解決，金管局在弱方兌換保證被觸發而介入後，自然令到港元回升，那麼套息便要面對回升後的匯率風險，套息是正常的金融投資，有關危機是被嚴重誇大。