祥益地產總裁 汪敦敬

　　2010年4月，一位可決定房屋政策的高官到訪筆者公司之海麗分行，筆者與董事謝澤銘及當時的屯門區居屋主管Roy Wu一起接待。大家討論了有關居屋的政策，其中亦有提及筆者在2002年已經開始提倡的「讓白表人士進入居屋第二市場」建議。高官當時表示「恐怕這樣樓價會上升」，筆者當時回應「會的」。釋放本來已經存在的需求的確是會出現樓價上升的表象，但表象反映的現實，應該看以下的數據。

　　2012年，梁振英當選特首之後宣布了「白居二」計劃，筆者應讚揚他的果斷，亦歡迎現任特首林鄭建議將「白居二」恆常化。2013年6月第一批「白居二」購買力開始進入市場到今年9月份，全港私樓細單位（差餉物業估價署數字）上升了44%，居屋第二市場就上升47%。但如果沒有「白居二」，那些成功上車的受眾，其實其中不少應該是沒有機會上車的，因為他們不少也是實力比買私樓欠一籌，又不可入住公屋的白表人士。

　　這段時間總共有約4021個白表人士受惠，若錯過了這些機會，到了之後的樓價愈來愈高，他們上車只會更難。

　　議員及市民批判居屋第二市場的樓價上升，這是並不正確的。房屋政策和投資不同，它的效益應着眼於分配財富方面，樓價高低不是所有，「本來沒有機會，現在得到機會」的收穫是無價的。可以改變受眾的人生，縱使感恩的人不多，但多一個人買了樓，社會就少一分矛盾。有關批評亦沒有計算到「原本有機會，卻失去機會的人」，當政府行使房屋政策之餘，官員在運作過程中分配得不好，會令到一些人在提高門檻的情形下失去機會，遺憾是不可彌補的。

　　統計方式有待討論

　　根據「團結香港基金」統計，自置居所比率由2004年的54.3%減少到2016年的50.4%，減少的部分筆者認為就是有人失去了機會。

　　在報章內看到很多對白居二的統計方式，其實筆者都認為不太準確的，計算居屋第二市場的樓價升幅，是應該由購買力第一個月進入市場（即已經完成批核合格手續能真正在市場上運作及成交）來計算，因為只是宣布了而根本沒有有關資金進入市場，其實只是一個假設，在多變而且樓價急速升幅的市況下，這種計算是不準確及不科學的。就以公布白居二計劃前的2010年1月相比2012年8月，全港私樓樓價升了52%，私樓細單位是升了61%，居屋第二市場是升了64%，顯示居二的本質已經是比全港私樓包括細單位升幅更大更急，將未進入市場的樓價升幅都入了白居二數，又是另一個數據的錯誤演繹。

　　如果用了務實的方式去計算，實施白居二政策付出的代價，其實是利多於弊的（見配圖，白居二在市場的互動性是合理性的，而且在白居二未宣布之前，其實都有一個充足的市場動力的），十分應該恆常化。