香港的房屋問題從來關鍵是在公屋，即出租公屋，不是居屋或所謂的「綠置居」。理由是香港中下階層人數眾多，尤其是過去二十年的經濟金融化、房地產化，導致中產向下流動，人口亦進一步老化，長者貧窮問題嚴重，中下層居民的比例有增無減。階級或階層之間的社會流動減少，香港再不如上世紀七八十年代那樣處處有機會。相對於中位數收入增長遲緩，樓價急升，置業對中下層居民變成遙不可及的夢想。

　　這樣的情況下，出租公屋是中下層安居的保障。一是不需要拿出大量資金作首期；二是少去每月供樓貸的大頭支出；三是既屬中下層卻要貸款買樓，利息支出倍於樓價，也把二三十年的收入押在貸款之上。置業對他們來說是一個財務陷阱。不單變為房奴，也容易因收入不繼而斷供，連房子也虧掉。得益的主要是金融機構。

　　即使殖民地政府為保社會穩定，在七十年代時香港人口一半居於出租公屋，也用租務管制來抑制樓價租金。只有在中英談判英國人失敗後才放寬對房地產市場的管制，目的便是為回歸後的香港製造麻煩與矛盾。

　　特區政府的房屋政策大前提是人民安居，不應是置業為主導。因為後者把為數龐大的中下層居民、貧窮長者、新移民家庭排斥在外。如果政策是以置業優先於安居，則或會令人憂慮，是否會以嚴辦公屋富戶的措施，來把部分公屋住戶趕出來置業，再用低價出售來製造出方案「成功」現象。公屋富戶本仍屬中下階層，就業與收入並不安穩，強迫他們置業，便是把他們趕出來面對風險巨大的房地產市場。他們還要支付巨額首期，也要在二三十年裏支付為數不少的樓貸利息。置業的目的若是為了安居，富戶用綠置居來買出租公屋的同型單位，財務風險巨大，實質上是變為不能安居。即使綠置居買的公屋其後市價上升，也難以賣房取利，樓價的溢價只是望梅而不能止渴。理性選擇的話，富戶寧付稍高的富戶租金而不用置業，不容易參與此項計劃。

　　特區政府應做的是藏富於民。殖民地時代的出租公屋政策使廣大的中下階層（七十年代佔了香港人口一半）能夠在安居的基礎上積累財富，投資於個人、子女和小本生意上。這屬一個全社會過程的資本積累。現時不少香港的精英，企業的開創者都是依靠租住公屋並進一步積累資本發展起來。那時沒有富比天下的四大或十大房地產集團，中小企業創業和發展的空間巨大，人才輩出。香港今天的富裕，乃至房地產商源源不絕的暴利，靠的是當年公屋為主的幫助。

　　如果繼續迷信「市場」，實質偏幫房地產商及金融機構，破壞公屋政策，又來一次轉折。當中央政府堅持房子是住的，不是炒的，當內地政府學習香港，大力興建出租公屋，我們豈能又一次陷入房地產商與金融機構製造出來的「置業假象」。

珠海學院一帶一路研究中心主任