圖：內地房地產市場進入了新一輪的強力調控，應該在目前的高位離場

　　富途證券行政總裁 鄔必偉

　　今年以來，香港股市中的內房股可謂漲勢如虹，明星企業如恆大地產，從年初的5塊港元左右，漲到最高30塊，幾乎翻了六倍。而其他地產股少則3倍，多則5倍，漲幅遠遠超過了同期恒指和房價上漲的幅度。

　　筆者認為，這輪上漲是有其合理性的，主要是因為之前幾年外資對於內地房地產宏觀調控的預期有比較大的偏差，導致內房股的價值被嚴重壓抑。隨着今年以來人民幣的快速上升，以及內地房地產市場的持續高熱，再加上滬港通、深港通資金的持續流入，那些對內房股業績和擴張能力更熟悉的內地資金把握機會，大量買入內房股，使得外資在內房股上的空頭部位被迫回補，又加劇了內房股的漲勢。

　　但上周末，內地多個城市再度出台了房地產調控政策，央行和銀監會又嚴厲打擊首付貸和消費貸這種違規資金進入樓市，房地產調控收緊和執行的力度在不斷加大。我們可以看到，這些出台限購的城市，已經由原來的一二線城市，擴散到三四線城市，呈現一個全面調控的情況。

　　對應到港股的內房股，筆者個人認為，在目前這個估值水平上，香港的內房股已經完全沒有了繼續參與的意義，就是一個持續獲利回吐的板塊。我們可以對比一下，在房地產板塊當中，A股的地產股和港股的內房股之間，實際已經出現了一定程度的倒掛，這是非常令人奇怪的。

　　估值高過A股同業

　　目前，A股中萬科A的靜態市盈率是12倍多，保利地產是不到10倍，金地是不到9倍。而香港市場上，恆大的靜態市盈率已經到了53倍，就算是三倍增長，也已經沒有任何估值優勢了，富力地產是10.43倍，華潤置地是15.83倍，都明顯高過了A股龍頭地產股的估值，這在一向標榜低估值的香港市場上是非常罕見的，特別是超過了號稱估值長期不合理的A股市場。

　　究其原因，一方面是由於之前幾年長期的壓抑和錯配，另一方面與大量做空內房股的資金被挾空有關。當然，內地資金的持續流入和港股市場進入牛市都放大了這些因素，但是從歷史經驗看，在港股市場上，傳統產業估值超過20倍的都很難持續，所以，筆者認為目前應該是對港股的內房股做一個了結的時間了。

　　再加上內地的房地產市場又進入了新一輪的強力調控中，更應該在目前的高位離場，這也讓筆者想起了前幾年的澳門賭業股，當時也是風頭一時無兩，但在內地打擊貪腐、收緊資金出海的大背景下，賭業股之後的下跌也是非常劇烈的。

　　目前，內房股也可能處於這樣一個時間節點上，因此，對於內房股，筆者的看法很簡單，清倉離場，獲利了結。