圖：動漫妖怪手表內的「妖怪體操」，為日本環球影城裏景點與娛樂設施之一

　　祥益地產總裁 汪敦敬

　　筆者撰文常言：「買樓有風險！不買樓也有風險！」近年都得到不少認同，這其實是說明機會成本（Opportunity Cost）的道理，不過鑑於不少市民在投資上仍然忽略機會成本，於是本文就想作深入一點的討論。

　　幾乎每一年年尾筆者都會闔家到大阪旅行，多年前出版的《我對樓市的十大忠告》文章集都在這段親子旅程中撰寫的。在大阪，算是筆者和兒子上了第一堂經濟課的地方。小朋友當然喜歡去環球影城玩樂，精明的太太會買FASTPASS「快速通行卡」去玩樂，快速通行卡比普通票價貴一倍。但當別人要排隊一小時去玩一個遊戲的時候，你可能用五分鐘甚至可以直入就玩到了，這個愉快的經歷讓我們體會到「用錢可以買時間」。

　　但其實更加重要的是，有時用錢可以合理地買到機會，因為時間許多時都是機會出現的空間。當你玩了三個機動遊戲的時候，人們仍然在排隊玩第一個遊戲的時候，你就賺了兩次機會；當你玩完主題公園所有遊戲的時候，你有充足時間去SHOPPING，甚至有時間去「霸位」看晚上巡遊。你會發覺你賺得愈來愈多，這個理論正正是投資的理論。

　　你認為在三年前用最高價買入一個物業精明，還是現在等樓價調整「執死雞」得到的更精明？

　　對，即使等到減價，其實樓價已經升得太多，錯失樓價升得太多可能是源於蹉跎了時間，何況「執死雞」的情況根本沒有出現過。

　　那麼筆者以上說的是否金科玉律？

　　千萬不要這樣看，世事無絕對，怎樣選擇每個人不同，即是等於去環球影城的主題樂園玩樂一樣，快未必是一定好。

　　許多日本人為何不排隊？

　　因為他們已經玩過了，他們很可能只想玩一個，甚至他們享受排隊的安靜。每個人的處境利益有別，因此選擇不同，千萬不要對任何一個概念包括我提出的作迷信，只是如果你是需要趕快入市掌握機會的，那麼你就應該從掌握機會取捨，莫盲目追隨評論員的觀點甚至情意結。

　　買樓量力而為

　　基於以上的理論，筆者經常都會「寧買當頭跌」或者在破頂的時候入市。因為當大形勢我們看到的時候，最重要的是有沒有買到，用什麼價買到有時是次要。買得合乎自己的需要才是最重要，買得合適才最重要。

　　不買的風險除了樓價上升等於輸了錢外，更加重要的就是損失了機會。如果你現在有能力買樓，樓價再升可能你就能力不足了，可能首期不夠，亦可能過不到壓力測試，那麼你不買樓的風險就很大。甚至有如豪賭了，輸錢事少，不少人可以輸掉二、三十年甚至一世的上車機會，在2009年到現在，「等」的風險可能是最大。

　　當然，「快」雖然可以掌握到機會，但快亦要付出代價，而且每個機會同時存在危及機，掌握到機會回來亦可以是一個炸彈，所以買樓要小心，買樓必須要量力而為。不少人量力而為的功夫做得不好，曾幾何時1997年的時候甚至輸掉了生命。但邪惡不是在於「買樓」，而是有人將置業當了賭博工具而已。

　　買不買樓都有風險，正確來說，買不買樓都有危險！

　　各位，珍重！