祥益地產總裁 汪敦敬

　　一個破頂的成交，買的年輕人背後是「父幹一族」的支持。這代表了什麼？因為不少父親已經供滿了樓，完全是有條件甚至樂意用破頂價為子女置業，因為他已有一層供滿了的樓宇，而其樓宇亦同時享受着樓價破頂。這就是財富效應，無錯！財富效應已經形成了「升價循環」，只要政府繼續穩守嚴謹的按揭，這個升值循環就不會逆轉。

　　筆者常說：「買有風險！不買也有風險！」這句說話之所以受市場認同，是因為筆者提出了很多人忽略了的「不買風險」。事實上，在2009年之後的新常態，買的風險不斷被政策所減少，而另一方面，環球無限量的量化貨幣引來「不買的風險」卻無止境的上升。2009年之後，除了政府不斷出樓市「辣招」令到「買的風險」不斷減低外，大家亦可以看到新常態的市場，是被中國式經濟所主宰的，中國式經濟在宏調下不斷為市場作去泡沫及鞏固，筆者叫這勢態為「龍市」。

　　2009年到現在，香港樓市已經出現了第四次「龍市」了，即是說差不多每兩年樓市就會被政策，甚至乎「巧合」地出現的泡沫爆破令到樓市鞏固一次。筆者提出「龍市」世態正正是希望消費者不要活在「牛熊」的西方舊有經濟框架之上。

　　種種以上因素令市場下跌風險是受到控制的，筆者認為樓市下跌風險不外乎借貸過多及過分樂觀兩種泡沫。但樓市「辣招」不斷堵塞借貸過多的情況，現在雖然有人將樓宇「加按」去再投資，但在數量上未成主導，何況在政府規管之下，再「加按」的成數亦是受到控制的。而過分樂觀的情緒雖然在市場上濃烈，但仍然很難走得太遠，筆者認為群眾縱使因為負面消息一下子由樂觀變為悲觀，在基本因素穩固之下，樓價很難跌得多過兩成。所以筆者一直提倡的「預買了樓之後樓價跌兩成」這種心理質素管理已經夠用，何況現在銀行按揭還要過入息上限及借貸比率這兩關。

　　量化寬鬆撐樓市

　　「樓價下跌」已成為了能掌握的風險，反而不買的風險因為無限量的量化貨幣，風險依然是深不見底。這種情形之下，我們作為民間投資專家，近年只可以給意見讀者「愈早買愈好」。

　　中國式經濟模式用了精明的策略去面對美歐引起的金融巨浪，而社會亦打造成日益價格上高增長，但是卻日益低借貸的現象。財富效應的而且確在穩定大局下難免也出現貧富懸殊的，但貧富懸殊是否惡性不在乎有資產者得幾多，是在乎無產者是否有機會。但是香港人偏偏不鼓勵政府造地，花得太多時間去唾棄樓奴、唾棄追求物業，這可謂耽誤了時間。

　　從以上的結構性去看，過去幾年的而且確是一個置業良機，而這些基礎到現在也未變，現在買樓是否買得過？每個人的風險結構亦不同，但是寄語年輕人，大家都不要太低估樓價升災的繼續存在。