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流動性敏感度差異 驅動內地樓市分化

時間:2017-07-21 03:16:21來源:大公網

  圖:內房政策基調從偏重去庫存轉為「抑泡沫」與「去庫存」並重

  分化,是目前內地房地產市場運行趨勢的主要特徵。筆者認為,受益於棚改貨幣化安置等政策支持,以及較低的流動性敏感度,普通三四線城市在今年下半年將保持較為穩定的市場增長;而核心一二線城市則會在偏緊的流動性環境下出現量的下滑,價格增速放緩甚至下跌。\中銀國際首席地產分析師 劉宇聲

  分化不僅體現在「分類調控,因城施策」上,同時也體現在不同城市對流動性收緊的敏感度上。

  因城施策的政策方向,早在去年兩會期間,就在政府工作報告中提出。總體來說,去年上半年內地房地產政策重心依然延續了2014年以來「去庫存」為主的基調。經歷了2016年內房產市場的過熱之後,核心一二線城市在去年三季度開始密集出台包括限購、限貸,甚至限售等調控措施。

  分類調控因城施策

  筆者認為,內房市場由此開始才真正進入了政策的分化期。今年兩會期間,政府對於工作報告內地房地產調控部分的內容進行了補加,由此可見內房政策基調正式從偏重去庫存轉為「抑泡沫」與「去庫存」並重。

  在6月26日開幕的全國政協十二屆常委會第二十一次會議上,國務院副總理張高麗指出,要「堅持分類調控因城施策」。筆者認為,這意味着「抑泡沫」和「去庫存」並重的政策基調至少會在今年下半年,甚至明年上半年繼續。也就是說,政策在不同層級城市之間的分化還會繼續。其主要原因包括:

  第一,一二線與三四線之間房價負擔以及槓桿風險水平不同。一二線城市由於其房價較高,房價收入負擔比重較大,而大多數三四線城市住宅總價仍處於較低水平,房價收入負擔比重不大。另外,同樣由於總價較高,一二線城市購房的借貸比率也相對較高,在40%至50%左右,而三四線城市購房的借貸比率相對較低,在30%至40%左右。

  總而言之,三四線城市的風險主要是之前的投資泡沫帶來的庫存風險,而價格風險則很低,因此持續的政策支持在解決庫存問題的同時,所增加的價格泡沫和金融風險有限。但一二線城市而言,房價攀升所帶來潛在的金融風險與購買力脫節的風險,政府需要適時加強調控。

  第二,分類調控有利於內房投資保持平穩增速。今年以來,雖然多地集中收緊內地房地產政策,並直接導致核心一二線城市內房成交量的明顯下滑,房價增速減慢,但內地房地產投資額的增速,還保持在接近10%的較穩定水平。筆者認為,與以往一刀切政策不同的是,本輪非核心城市在政策的支持下,內地房地產投資增速的回落將會比以往周期來得緩和。在此情況下,政府將更有底氣對內房市場過熱地區進行較長時間的調控。

  第三,許多三四線城市的庫存絕對量仍然較大。實際上,從庫存出清周期趨勢上來看,許多受政策調控的核心城市其出清周期已經開始上升,相比之下筆者監測的絕大多數三四線城市庫存出清周期仍在下降,表明去庫存仍在取得實際的效果。但從庫存的絕對量來說,三四線城市還是明顯高於一二線的。以在售庫存為例,筆者監測的三四線城市有不少目前在售庫存出清周期依然在一年以上,而筆者監測大多數一二線城市目前在售庫存的出清周期在一年以下。

  棚改貨幣化政策效應持續

  在一二線城市不斷收緊政策的同時,筆者觀察到許多三四線城市,尤其是位於中西部地區的三線城市,還在不斷出台支持樓市去庫存的優惠政策。繼四月份山西省多地頒布鼓勵農民工買新建市區住房的獎勵細則,為其提供每平米200至300元的購房補貼之後,陝西省也於五月底出台了農民工進城購房優惠政策。

  然而,包括購房補助、住房公積金優惠政策等去庫存手段,在執行了兩年多之後,逐漸產生了邊際遞減效應。但筆者認為,棚戶區改造的貨幣化安置政策還在持續產生效果:通過棚戶區的改造釋放出需求,而又通過貨幣化補貼,將需求轉化為去庫存的動力。

  從2016年開始,住建部要求貨幣化安置的比例不小於50%,2016年實際比例達到48.5%,較2015年提高了18.6個百分點。而去年12月26日召開的全國住房城鄉建設工作會議則為今年棚戶區改造設立了600萬戶的目標,如果按照貨幣化安置佔比50%來算,則將會有300萬戶棚改經貨幣化安置,這是一個十分可觀的數字。由於貨幣化安置的這一部分不會通過新建保障性住房的方式提供,而是通過政府補貼受保戶購買商品房,因此也就直接轉化成了商品住宅的需求。

  5月24日召開的國務院常務會議確認了2018至2020年三年棚改的目標為1500萬套,雖然少於之前三年的目標,但在已經大規模完成存量棚戶區改造的前提下,筆者認為這是超出市場預期的。同時,會議提出,要進一步提高貨幣化安置比例,給最終貨幣化安置的總量帶來增長的空間。綜上所述,筆者認為棚改的貨幣化安置政策在未來的一段時間仍會助力三四線城市的去庫存進程,有助於維持一個較為平穩的市場。

  按揭利率提升的影響

  伴隨着限購、限售等行政調控手段的是按揭信貸的收緊。自從去年政治局會議強調「抑制資產泡沫,防範金融風險」,中國央行將貨幣政策調整為穩健中性以來,筆者觀察到,貨幣增速的放緩與流動性的收緊,是此輪樓市尤其是一二線市場冷卻的主要因素之一。

  在目前核心城市行政手段大多已經到位的情況下,下半年政策面的重心在於政府如何控制流動性,尤其是通過按揭貸款,以及開發商融資渠道等方面對地產的定向流動性控制,這也將是決定下半年內房走勢的決定性因素之一。

  數據顯示,M2同比增速自2016年以來保持放緩趨勢,由2016年1月份的14%減慢至今年5月的9.6%。與此同時,房地產銷售面積同比增速,則由2016年一季度的30%以上下滑到2017年5月份的8%。據筆者觀察,樓市成交量與市場利率之間,相關性更為明顯。作為市場短期利率指標的3月期SHIBOR從2016年8月份的2.8%左右,跳升至2017年5月份的4.6%左右。

  值得注意的是,三月期SHIBOR上一次接近5%,正是樓市在2014年經歷的深度調整。

  按揭貸款的利率是市場利率向房地產傳導的主要途徑之一。從今年二季度開始,一二線城市的眾多銀行開始減少按揭貸款的利率優惠,提升按揭貸款的最低利率。以首套房貸款而言,在核心城市的最低利率已由今年一季度時的標準利率8至9折,提升到了標準利率或者標準利率上浮10%。二套房的最低利率則普遍調升至標準利率上浮10%至20%。根據筆者觀察,以及與市場人士的溝通,銀行對按揭利率的調升,一方面是因應政策的導向,而另一方面是由市場利率所致。

  流動性敏感度有差別

  筆者認為,流動性的收緊對於一二線城市的影響較大,對於三四線城市的影響相對較小。主要有幾個方面原因:一二線城市購房的借貸比率是相對較高的,因此對按揭利率的敏感性也更高,而三四線城市的借貸比率相對較低;一二線城市投資性需求佔比也相對較高,而投資性需求對於市場和流動性的敏感度是更高的,在流動性收緊、市場預期轉向謹慎的時候,投資性需求的收縮往往較剛性需求更為明顯;在一二線城市受政策打壓,以及風險升高的同時,銀行有可能在房貸業務上對三四線進行一定的有利的資源傾斜,導致房貸利率在三四線城市上升幅度較小。

  以內地樓市上一次明顯的調整期,2014年的前三季為例:在當時流動性收縮導致樓市觀望情緒濃厚的情況下,一線城市的成交量同比大幅下滑了22.6%,而三四線城市的降幅則不到10%。

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