Q房網．香港董事總經理 陳坤興

　　上周三，美國聯邦儲備局完成一連兩天的公開市場委員會議息會議，亦迎來今年第二次加息。香港金管局緊隨聯儲局上調基準利率25個基點至1.5%，以維持港元與美元的聯繫匯率。

　　過去兩年多，美國四度加息，基本上每次加息金管局總裁陳德霖均會提醒市民，香港息口最終亦會跟隨美息上升，置業人士需要造好風險管理。再者自2013年開始，置業人士已需通過壓力測試，換言之近年來買家對加息早已做足準備。

　　按照聯繫匯率制度下，香港息口與美息基本上大致同步，不過在2008年的加息周期，香港銀行亦未有完全跟隨美國的加息幅度，因為最終香港銀行利息的釐訂仍需視乎銀行體系的資金情況。根據金管局的數字，儘管過去三個月美國已兩度加息，不過期間本地的銀行體系結餘亦沒有太大的變化，年初至今一直維持2595億元的水平。與此同時，美國加息，本地銀行同業拆息亦沒有太大的轉變，最新6月16日的1個月拆息約0.42厘，較加息前的0.36厘只是輕微增加0.05厘而已。

　　香港加息周期展開，後市如何走向，向來都是市場最關注的話題，但相信大家亦明白，由於現時市場上大部分的業主均選擇以同業拆息Hibor作定價基準的按揭計劃，換言之即使本地銀行將最優惠利率（P）調高0.25厘，大部分業主的月供款亦未必受影響。

　　拆息掛鈎按揭主導

　　根據金管局最新公布住宅按揭統計調查，在今年4月份的新造按揭貸款中，只有2.1%選擇最優惠利率作定價，另外2.1%選擇定息，以同業按息計價的按揭多達94%。以此來看，最終對業主帶來較實際的供款影響，銀行同業拆息的變化才是最關鍵的地方。

　　再者筆者翻查過去二十年息口變化及樓價的影響，息口上升亦未必引致樓價下跌，過去二十年先後經歷三次加息周期，分別是1997年、2005年及2008年，其中1997年及2005年的經驗，在加息期間整體樓價不跌反升，只有2008年的加息期間，樓價出現輕微調整而已。

　　綜合來說，如果只是最優惠利率的調高，而拆息實際變幅不大的話，加息對樓價的影響相信不大，再者在現時低息環境持續下，銀行加息對業主影響仍相當有限，最終後市仍需視乎買家心態的變化。隨着樓價已升至高位，加上加息周期的展開，不排除部分買家可能會將置業大計押後，實行先租後買，預期未來一段時間，樓市租務勢必轉趨活躍，同時亦可能有部分準買家藉加息來壓價，在用家市場下，後市走向視乎買家取態。