圖：發展商轄下財務機構向買家提供高成數按揭及稅務優惠，並不受制於金管局的指引

　　經絡按揭轉介市場總監 劉圓圓

　　金管局本月二十日公布三項維護金融體系措施，首項關於提高銀行新造樓宇按揭貸款風險的下限至25%，加強銀行的抵抗風險能力，但同時亦會令銀行的借貸成本因而增加，銀行其他貸款生意亦會相應減少。銀行在平衡利潤回報下，不排除有上調按息壓力。

　　現時H按息低至H+1.28%，相較去年初的H+1.7%，已經有相當大的跌幅，估計銀行難以再大幅度下調按息。但以銀行體系約2595億港元的結餘來看，銀行之間的借貸成本仍然處低，現時未有即時提高按息的壓力，估計各大銀行仍在審慎評估新措施帶來的實際影響，對是否上調按息仍採取觀望態度。

　　至於另一項新措施，要求銀行下調主要收入來自非本港買家的供款及入息比率一成。針對內地買家，但內地買家實力雄厚，料對其影響甚微。經絡按揭轉介研究部數據顯示，今年內地客戶的佔比持續錄得單位數，首季三個月的佔比分別為8.8%、6.4%及7.5%，內地客無懼港府實施雙倍印花稅及「一約多伙」徵收15%「辣稅」，繳付辣稅的內地買家比比皆是，預計受影響的規模有限。

二手物業成交走低

　　另一項措施是將第二個物業按揭的按揭成數調低一成，對二手市場有即時心理影響。剛過去的周末，二十大屋苑成交量較新措施公布前有明顯跌幅。各大發展商無懼金管局兩周內連環「出招」，繼續推出新盤，新樓盤已經搶走二手盤購買力，再加上新措施的效應下，對二手市場影響相對明顯。調低第二個物業按揭成數對實力雄厚投資客影響有限，但對希望承造高成數的投資客，新盤明顯較二手盤吸引。

　　發展商普遍可為買家提供高達八成按揭，首一年至兩年的按揭利率一般約兩至三厘，其後利率提升至P（最優惠利率），還款期二十五至三十年，無設罰息期。相較銀碼超過600萬港元的二手樓（超過按揭保險的樓價上限），買家想承造高成數按揭，惟有向財務公司承造一按，利率普遍達5%，設兩年罰息期。

　　發展商轄下的財務機構向買家提供高成數按揭及稅務優惠，不受制於金管局的指引，從買家角度來看較為吸引，加上二手盤業主惜貨、定價進取，預料市場焦點將側重於一手新盤。