圖：分析指，新盤高成數一按不涉及銀行審批，故此較具彈性 中通社

中原按揭經紀董事總經理 王美鳳

新盤一按及二按均是以低首期入市作招徠，當中有何分別？新盤高成數一按及二按一般均由發展商旗下財務機構提供，按揭成數高達八成甚至九成，而二按一般是銀行首按以外的第二個按揭貸款，成數高達兩成至三成，與銀行首按合計之按揭成數一般不超於八成至八成半，兩者基本首期同樣低至約兩成，但當中之審批準則分別較大。

二按申請難度較大

新盤高成數一按不涉及銀行審批，故此較具彈性，即使買家須出示入息證明，但很多時豁免壓力測試，更有個別樓盤可免入息證明。至於二按，審批方面須受制於銀行在按揭措施下之評估準則。

原則上借款人須獲首按銀行同意二按貸款，銀行得悉借款人申請發展商二按後，須評估借款人的入息水平是否同時通過一按和二按之壓力測試，故須有較高的還款能力方可獲批按揭。

以買家購買一個1000萬港元新盤單位為例，不論買家向發展商財務機構申請一按或二按，基本首期均只需15%，按揭成數高達85%，息率同樣是首兩年P-2.5%（P：5%），兩年後全期息率是最優惠利率（P）。當中發展商財務機構表示，買家只須出示入息文件證明供款佔入息不高於50%，便可獲批一按貸款。若買家選用發展商一按，最低入息要求是7.63萬港元，但若選擇申請銀行一按及發展商二按，在兩者均須通過壓力測試下，買家入息便最少須達8.9萬港元方可獲銀行批出首按，並同意有關二按貸款。由此可見，承造發展商二按之難度較大。

發展商一按與二按實則上是各有利弊，一按審批彈性較大，但買家需衡量按息優惠期後之轉按可行性，轉按至銀行便得補回兩至三成之首期差額。二按則受限於銀行首按審批，但買家可鎖定銀行一按低息及回贈優惠，若買家在資金較充裕時清還二按，一按不會受到影響。