最近房地產市場有無泡沫問題，已成為各界人士討論熱點；說有者，恆說有；說無者，恆說無。在下結論之前，我們不如再次重溫一下什麼叫房地產泡沫。

　　房地產泡沫（Property Bubble）的定義，西方國家和內地是有些微差別的。西方國家大多認為房地產泡沫是一個周期性的全球或區域性不動產泡沫經濟，表現為快速的房地產增值，最後價格到了相對收入或其他經濟因素太高的一個位置。

　　按照西方房地產出現泡沫的評定標準，房價收入比率的合適水平為三至六倍，最高不宜超過七倍，一旦超過七倍即意味已出現房地產泡沫。至於月租與售價比率，西方標準為1比200至300，超過這個標準則代表投資炒房者眾，泡沫出現了。

　　在內地，房地產泡沫則指土地和房屋價格極高，與其使用價值不符。雖然帳面上價值增長很高，但實際上很難賣出套現，形成一種表面上的虛假繁榮。

　　不像西方，內地暫無房地產出現泡沫的評定標準，基本上是憑感觀來評定是否有泡沫。簡單而言，就是如果麵粉價格，較麵包的價格還高，那就是泡沫了；或者更誇張的是，粉絲竟然賣出了魚翅的價格，那這就是大泡沫了。

　　本文嘗試按照西方的評定標準，來分析一下內地房地產是否存有泡沫？

　　據國家統計局公布的最新經濟數據顯示，2016年全年全國居民人均可支配收入為23821元，城鎮居民人均可支配收入為33616元，農村居民人均可支配收入為12363元。至於去年全國100個城市新建商品住宅銷售均價，則約每平米11500元。以最普通的一家三口的小家庭居住60平方米來計算。一家三口年均可支配收入略超過10萬元，60平方米房價約70萬元。按西方標準，房價收入比率正好處在七倍的紅線上，但按城鎮居民人均可支配收入計算，2016年較1998年增長約4.5倍，同時期全國新建商品住宅銷售均價總漲幅約四倍。可以看出，1998年至2016年期間，全國房價漲幅速度略低於城鎮居民人均可支配收入的增幅。

　　因此，按西方國家標準，內地房價是否出現泡沫，可根據所需各自解讀，而且無論如何解讀，似乎也都沒錯。

　　若從經濟學上分析，包括房地產在內的資產價格，均存有泡沫。在經濟學意義上，是沒有不含「泡沫」的資產價格（資產轉換成貨幣的比例，也就是一單位資產可以轉換為多少貨幣），因為該「泡沫」實質是虛擬價值，資產價格不是按形成這個資產需要花多少錢來決定的，而是按照這個資產能掙多少錢來決定的，位於市中心的地價，因為土地產出效率不同，會比同樣面積但位於市郊的地價要高，但這不能認為市中心的地價就是泡沫。

　　談到房地產泡沫問題，「租值」這個經濟學概念也不應忽略，所謂租值，現代產權經濟學創始人阿爾欽（Armen Alchian）解釋稱：「租值是使用資源須支付的代價。」阿爾欽的弟子、經濟學家張五常進一步解釋為：租值是收入減去成本（機會成本）的數值。

　　調控政策續遏投機炒賣

　　把「租值」這概念用來解釋房地產價格問題，其租值的大小是由房子的市場價格決定的，市場價格則是由需求決定的。也就是說，民眾認為房子值多少錢，房子才能值多少錢，有媒體報道稱，內地有七成的民眾已擁有一套或以上的住房，由於需求非常殷切，房價才水漲船高。

　　由此看來，房地產市場並非是有泡沫，而是有需求，而且是大需求，故房價才高漲。

　　對此，筆者認為，內地房地產實際上還是一個很年輕的市場，正在蓬勃發展，「泡沫」暫時還沒有出現。但是，高房價的情況確實出現了，而且部分城市還比較嚴重，因此不少人把高房價等同於泡沫，但這並非真正泡沫。

　　筆者猜測，今年內地樓市政策仍是「易緊難鬆」，一是會按國家主席習近平提出的「房子是用來住的，不是用來炒的」要求，今年將繼續打擊投機、防止熱炒，同時繼續實施去庫存的任務。

　　若一、二線城市房價上漲勢頭未減，今年不排除有樓市調控政策推出；二是今年樓市調控政策將以穩定為主，三、四線城市的樓市政策主要是去庫存，同時也會採取措施提防三、四線樓價下跌速度過快。