文｜Q房網·香港董事總經理 陳坤興

　　樓市向來充滿變數。在上周五選舉委員會界別選舉的選前一刻，現任行政長官梁振英突然宣布不尋求連任，換言之來年特首已肯定「換屆兼換人」，加上美國聯儲局剛於上周宣布加息四分一厘，市場更預期明年加息次數或達兩至三次，基本上美國加息已無懸念，只是香港銀行會否跟隨而已，加上樓市加辣已成定局，凡此種種均為來年樓市添上不少變數。

　　由於按現時新從價印花稅的規定，凡持有物業的業主，新購入單位時亦必須按規定支付新從價印花稅，稅率為樓價15%，若業主在購入新物業的半年內，售出原有唯一的單位才可獲豁免。

　　正如筆者過去所言，自新從價印花稅推出後，樓市辣上加辣，令換樓變得難上加難。基於現時的按揭上限，700萬港元以下的物業最高按揭成數為六成，以一個500萬港元的單位計算，對於換樓客來說，一方面需先預備200萬港元首期，同時間需預備高達樓價15%（即75萬港元）來支付新從價印花稅，即使於6個月內售出原有唯一單位，可退回高達60萬港元的差額，但該名換樓客亦需先預備多達275萬港元的現金。

　　加辣未能壓底樓價

　　自11月5日樓市加辣後，整體市場成交量顯著減少，入市買家亦以首置客為主，換樓客大幅減少。但奈何樓價暫未有顯著回落，個別屋苑呎價仍然錄得新高，主要由於隨着換樓成本大幅增加，令不少業主、甚或是投資者均選擇不買不賣，放盤量減少下，樓價自然沒有回落，加辣對首置客並未帶來幫助。

　　筆者認為要應對現時放盤量有限的問題，必須考慮釋放換樓限制，建議為一年內換樓人士設立退稅機制，只要該業主在購入新單位的一年內，售出其持有任何物業便可獲得退稅。這樣不單讓換樓客有更充足時間（由半年增至一年）換樓，亦可以向持有多個單位的投資者，提供換貨的誘因，這樣既可增加市場放盤，亦可活化現時淡靜樓市。

　　加息加辣兼遇上政府換屆，來年樓市肯定是充滿變數，再者以現時市況來看，樓市不景氣或會持續，現階段政府着實需要考慮將現有辣招作出微調，設立換樓退稅機制，活化樓市交投，令後市更見健康。