祥益地產總裁 汪敦敬

　　曾幾何時不少人認為，愈多的樓花供應，樓價就可以愈平。的確我們很需要更多的房屋供應，以令樓市長遠可健康發展，但房地產是重成本產品。貴的人手、貴的地皮、貴的建築材料。愈多人起樓，有限的材料及人力資源也愈會被抬高。

　　需要絕對性超額多倍的供應量，樓價才能戲劇性下跌；又或者，普遍發展商借貸過高，才會令發展商在供應增加下急放。如果沒有以上的兩類條件配合的話，所謂多供應只會令樓價愈來愈貴，所以我多年以來都對增加供應能令樓價大跌這論據不認同，現在發生的事實亦是這樣。

　　因為樓花供應遠水不能救近火，所以我們必須要在樓花增加足夠供應且產生效果前，再想一些辦法去平衡供求，否則等到新樓花供應能產生平衡效果的時候，樓價已經比現在高得多呢，「等」就得不償失了。

　　居屋，很少人留意到這其實是一個賺錢的房屋資助項目。居屋不可能蝕本，因為它不是一個「貼錢」給受助者的概念，它是用平實的建築成本去起樓，然後暫時不需要受助者繳付地價，產生一個上車低門檻。這做法不蝕本，因為樓價在量化貨幣之下，其實是不斷上升的，因此未補地價的部分就成為居屋政策能賺大錢的部分。但居屋賺錢和地價上升的高效能，不合乎政治的期望，所以政府和人們絕口不提也不承認。

　　筆者卻認為，居屋未補價部分正正是年輕人解決房屋問題的希望。

　　我們計一計數，據2015年2月的政府公布，未補地價的居屋有25萬個，如果以每個平均未補地價是50萬的話，那這個資產就值1250億；如果未補地價是100萬的話，有關資產就是2500億了。政府應將這批龐大的資產上市成為「紙上房產」即是房產信託基金，只分配給未買樓的年輕人去認購，紙上物業的好處是幾乎可以即時滿足到未買樓的人的需求，但不會即時搶高房地產市場的有限放盤量及供應。

　　年輕人在未儲夠首期之前就可認購這些紙上房地產，亦即是說在儲錢的過程去持續買入這些房產基金，就令到他們在樓價的高速增長期不會儲錢慢過樓價升。

　　兩個在人均入息中位數字的年輕人，本來要儲三至五年的錢才可以得到上車盤的首期，但如果你現在才開始儲蓄，在你儲蓄期間樓價仍有機會上升，但如果買以上概念的房產基金作儲蓄就可同步升值了。當然，年輕人買這些紙上房地產是有風險的，但其實年輕人就算買樓甚至強積金何嘗不是具有風險？我不見得買紙上房地產會高於其他投資項目。政府更可只收取0.5%的管理費去與強積金「頂爛市」，製造競爭效應令市民受惠。

　　在貨幣戰爭中，中國似乎是用「磚本位」即透過低按揭的房地產市場去為國家打造了強而有力的「硬資產」。香港也應適時改變，不要沉默在歐美國度的過時保險制度中，政府應放寬容許市民將強積金的積蓄成為買樓首期或轉買以上的「居屋房託基金」。這樣不但可解決買樓的需要，更加可為強積金造成良性競爭。保險制度的管理費減低，才是多項福利制度包括「全民退保」的真正出路。

　　筆者多年來都建議了不少概念，有一些似乎政府是有參考採用的，但是近年香港環境日益複雜，既得利益者亦很多，新概念可以落實相信還看有多少人共鳴和彩數了。