文|祥益地產總裁 汪敦敬

　　政府在房地產市場上最重要的責任就是增加土地供應。土地和新單位供應愈多，市場就有條件愈正常。當然，在恢復正常的過程中，會與不同的持份者有不同的博弈鬥爭。在新供應未落地前，政府只好盡用現有社會資源，以改善市場供求失衡，但單是做樓市辣招等「需求管理」仍未足夠的，必須要配合「供應管理」。

　　所謂供應管理，包括放寬樓市辣招中「一換一換樓」的按揭部分，亦即放鬆「小單位業主買600萬以上的按揭成數」，但有關做法會使放盤增量超過買盤增量，加上全港單位中三房單位亦遠比兩房少，亦有機會令到市場出現「供求更失衡」的後果。所以有關建議要掌握淡市時候才可推出，除此之外，討論公屋及居屋的「樓盡其用」也十分有必要。

　　首先說公屋，討論前大家必須明白公屋的社會角色及性質。公屋是社會上給予市民能安居的最後防線，因此新市鎮發展刻不容緩。但在財務上公屋是「蝕本」的項目，因此若市民因置業困難而衍生愈來愈多公屋需求的話，「公屋困局」就會令未來社會負擔愈來愈沉重。另純粹從會計角度來說，不少人建議的將舊公屋送給公屋居民，雖對政府來說是最划算的方案，但在政治上「你分給別人不分給我就是罪」，是行不通的。

　　另一個較為理想的方案就是「租者置其屋」，我認為這其實是最成功的資助房屋政策。如何成功？看看以下數據便知。

　　（1）屯門田景邨第12座低層1室於2000年3月以10.88萬港幣購入，並於2010年7月以自由價76.3萬港幣售出，升值達6倍；

　　（2）屯門良景邨第2座低層10室於2002年2月以12.7萬港幣購入，於2009年7月以自由價64萬港幣售出，升值4倍。

　　呼籲各界參與討論

　　上述例子可看出「租者置其屋」十分成功，不單令公屋居民可從市場取得較高投資增值，而且更加令政府一早止蝕。止蝕加上早回收的樓價，也令政府可以更快發展新的資助項目。但好的政策被取消了，原因是因為行政上的困難，當樓宇上發生問題如維修、管理等問題時，作為業主的「租者置其屋」居民，以及作為租客的公屋居民就會在承擔及意見上發生很多磨擦，政府被迫終止計劃。

　　但既然現在因為上車困難使得社會撕裂，為何不能在軟件上再下功夫？我相信以政府「多做多錯」的處境，做得好亦會被人鬧，政府不如將管理概念開放給公眾，讓學術界、管理界，甚至政黨，不同的持份者參與投標建議管理方案。若採納可從政策行政中抽取管理費用，概念既來自公眾，我們有機會找到一個較好的方案。棄最佳的方案而不用是愚蠢的，香港人應該以智慧去運用這些重要資源以解決社會問題。