圖：儘管一線城市房價能夠在樓市繁榮期漲幅更大，但在調整時期，其調整幅度也大於二、三線城市

        文| 興業銀行首席經濟學家、華福證券首席經濟學家、興業研究副總裁 魯政委

　　在中國的房地產市場中，不同類型城市的房價漲勢出現明顯分化。一線城市的房價漲幅顯著高於二、三線城市。許多人因此認為，一線城市房產屬於安全投資標的。那麼，一線城市房產是否的確是低風險資產呢？國際經驗或許能夠給我們提供一些鏡鑒。

　　我們以日本、美國、韓國和新加坡為例，來考察核心地區與其他地區的房價漲跌情況。結果顯示，在樓市繁榮期，核心地區的房價漲幅的確更高；然而，與大眾信念不同的是，在樓市調整期，核心地區的房價跌幅相應也更大。

　　1、日本的經驗

　　由於缺乏日本分地區的房價數據，我們使用城市土地價格指數來近似衡量房產價格。日本上個世紀的樓市繁榮於1991年結束，當年日本六個主要城市的土地價格指數高達285.3。排除六個主要城市後，其他城市的土地價格指數僅為144.9。經過九年的調整後，2000年六大城市的土地價格指數下落到了與其他城市指數相當的水平上（特別指出的是，這裏僅僅是都以2000年3月31日為基期100的指數數值接近，而不是房屋的絕對價格一樣。下同，不再特別說明）。其間六大城市土地價格下降近65%，而其他城市的土地價格僅下跌31%。

　　2、美國的經驗

　　美國次貸危機爆發前，十個大中城市的房價漲幅明顯高於全國房價漲幅。在2006年的年中房價見頂時，十個大中城市的房價指數約為226.3。而全國房價指數約為192.3。2009年7月，十個大中城市的房價指數下跌到了與全國房價指數相當的水平上。其間十個大中城市的房價下跌約31%，而全國房價指數下跌不到20%。

　　3、韓國的經驗

　　2002年至2008年，韓國房價也經歷了較快上漲。首爾房價指數大致於2008年9月見頂，達到108.76。同期全國房價指數為89.27。此後，首爾房價指數穩中有降，全國房價指數仍呈上漲趨勢。2014年後，首爾房價指數與全國房價指數水平基本一致。

　　4、新加坡的經驗

　　由於新加坡的面積較小，難以劃分為不同的城市群。因此，我們對新加坡中央區與非中央區的地產價格進行比較。從1998年第四季度為基期的房價指數來看，2006至2008年，新加坡地產價格出現快速上漲。2008年第一季度，中央區房價指數見頂，達到131.3。同期非中央區房價指數僅為115.3。2008年下半年起，新加坡房價快速下跌，而中央區的房價跌幅大幅超過非中央區。2009年第一季度，中央區房價指數回落到了與非中央區房價指數相當的水平上。

　　綜上，儘管核心地區的房價能夠在樓市繁榮期漲幅更大，但在調整時期，其調整幅度也大於其他地區。因此，如果借用金融市場的術語，一線城市房產是一種典型的高β（貝塔）資產。