祥益地產總裁 汪敦敬

　　我認為香港的房屋政策是正確的，而且十分成功，如果沒有樓市辣招，單是去年的股災及今年的脫歐，香港經濟肯定受到很大的衝擊及泡沫爆破了，但問題卻在於普遍的市民期望實在太高了！

　　去年下半年，樓市是應該出現調整才對的，我在上周的專欄分享了屯門樓市的「線性回歸線」，圖表顯示2015年的樓價是偏高的，是應該作合適的微調，符合了我在「2015年我對樓市的十大忠告」的「樓價先升後跌」的評估。事實上，樓市辣招出了之後，的確有新的常態出現，其中包括「少數成交代表了整體市場」。因此樓市暢旺的時候有機會出現超升，不過有關成交價格始終是用家為主的實際購買力，所以不可以說是泡沫。

　　但是，去年尾市場卻出現了情緒化且不成熟的期望，這股情緒更大大影響了市場氣氛，我叫這種是「樓市HALLOWEEN」（即是說市場情緒製造的假跌表象），令樓市是出現過度的調整，價格就在十二月後跌得低過「線性回歸線」。淡市中，同樣小部分的劈價成交也代表了整個市場，這個不合適的過分調節可以說是入市良機。單是屯門二手私樓實用平均成交呎價，三月份比九月份下跌21%，而且300萬或400萬以下的放盤量亦大增一倍多或50%。在上車人士來說，這個是上帝賜的大半年。

　　因為量化貨幣仍然沒有停過，很多大城市持續出現升幅。我們看深圳，過去一年便升了62%，香港樓價反而下跌，大家都很容易盤算出結果，這是一種超跌，如果說這是一個負泡沫的話，很快便會爆破了。看看數據，去年九月本來租盤是增加，而租金開始出現下跌的，但去到今年二月份租盤開始減少，而租金亦開始出現上升，即是說，負泡沫已經完結，也顯示洪水只能疏導，不可堵塞。唱淡後的剛性購買力並沒有消失，只是轉租為買賣，令樓市底氣也強。

　　短期樓價堅定看升

　　現在來說，雖然過了最抵買的時候，但以屯門區為例，不少屋苑仍然比最高上一個浪即去年十月的時候平了10%左右，我認為很快就會收復失地，顯然現在入市仍然是買得過。當收復失地之後，「樓市HALLOWEEN」會再出現，如果樓價再比現在升20%的話，很大機會就是超升了。

　　在用家來說，我認為不應該看市捕捉時機，這一刻只要能夠量力而為買得起的話，基本上就是入市時候了。看市，小市民又怎可以掌握到波譎雲詭的國際影響力呢⁈

　　短期樓價顯然是上升，到了放盤量增加的時候，租金因租盤增加而出現下跌的時候，就很可能樓價是見頂準備回落之時了。