物業的售價、周邊社區環境、樓齡及地區等，是準業主置業時會考慮的一些因素。如果心儀物業的樓齡較高，買家在申請按揭時便需要留意以下事項。

　　根據金管局指引，住宅按揭還款年期上限為30年；但此並不表示任何按揭申請都可以獲批長達30年的還款年期，例如樓齡較高的物業，還款期有可能較短。

　　銀行一般會規定，物業樓齡加按揭年期不可超逾特定的年期，假設銀行規定物業樓齡加按揭年期不可高於70年，一個樓齡45年的物業，最多可獲批的按揭年期上限便是25年。

　　基於有關規定，銀行批出的按揭年期，未必與按揭申請人要求的一樣。另一方面，按揭年期的長短，會直接影響按揭每月還款金額，從而對供款與入息比率的計算構成影響。

　　例如一筆300萬元的按揭貸款，利率為2.15厘，在30年還款期的情況下，每月供款約為11315元，而同樣貸款額及利率，但還款期如為25年，每月供款便會增加至約為12936元，每月還款額將增加約1621元，申請人應注意入息水平是否可通過供款與入息比率的要求。

　　在按揭計算之外，置業人士考慮購買樓齡較高的住宅物業時，也要留意物業是否有任何僭建物或維修令等。

　　以上情況均可能影響按揭批核，銀行會根據該事項的嚴重性而作考慮，若申請獲批，申請人須簽署文件承擔相關的維修開支或還原費用等。如有疑問，可在購買物業前向銀行職員查詢。

（作者為花旗銀行零售銀行業務主管林智剛）