最新一期施政報告發布後，特首李家超被傳媒問到為何沒有重推「租者置其屋計劃」（租置計劃），答到原有租置計劃並非所有單位均成功出售，要研究「有什麼阻力」。地產代理作為市場證人，筆者想分享所見到的，希望對租置計劃政策制定有所幫助。

　　筆者覺得公屋的價值觀念在近年有所扭曲，有人帶風向將幾個錯誤的價值觀念向公眾洗腦，最嚴重是將公屋評價為住戶的終身私產，他們更用「人生勝利組」、「公屋住一世」、「得公屋得天下」之類的口號來形容，既然市民錯誤認為平租的公屋可以住一世，住戶自然不會上進，亦不會積極去置業。數據上亦反映出來，公屋的流轉率長期只有約1%，直至近一、兩年，本屆政府積極面對濫用公屋的問題，流轉率才開始有少許改善去到2%。

　　公屋是政府的一個「虧本」項目，亦因此，政府不可能長期負擔到過於龐大的公屋規模，這是一個事實。公屋可以讓貧困的家庭終身解決住屋問題，甚至有機制在戶主去世後，公屋仍可以給下一代居住，這是令人驕傲的社會救生網，但是這只應照顧合乎資格的低收入人士。當公屋住戶擁有足夠資產和收入超過一定水平的時候，代表住戶應搬出公屋，否則就等於剝削了公屋輪候冊人士的權利和上樓機會。當人人都當公屋是私人資產的時候，公屋流轉率自然低，公屋輪候者的權利自然少，劏房數量就不斷增加。

　　扭曲價值觀念會引致一些更嚴重的後果，就是當政府收回濫用單位時，個別住戶會覺得資產被剝削，感到氣憤難平。「殺君馬者道旁兒」，錯誤價值觀念可以殺人不見血，往往都是社會深層次矛盾的根源。

　　如果政府想將租置計劃的單位清貨賣出，這就是一個銷售層面的問題。當然，政府的銷售不可以商業化，但仍然屬於銷售範圍，必須合乎市場反應。如果政府想賣公屋的效果好，首先要檢核有關公屋的質素，在折舊率之下，是否合乎「賣相」。不少公屋都很殘舊，亦有維修不足的角落，政府必須做一些基本的維修，否則有關殘舊或者維修不足的屋苑自然銷售不理想。

　　太高欠吸引 太低變相賤賣

　　賣公屋最實際的銷售方式其實是價格優惠，筆者當然不想政府賤賣資產，但的確不同質素的單位之間定價是要技術的。日前新聞報道有政黨認為出售公屋要合乎建築成本，議員這個觀念有良好出發點，但其實並不實際，因租置計劃賣出的往往是舊的公屋，是否用這些舊公屋當初建屋的成本作計算？這無意義。那是否用新的建築成本計算？其實又對買家不公道。舊樓應該計折舊率，買家還要承擔日後的維修費。筆者還想提醒，租置計劃的初心是提高市民的置業率，但在這情形之下，還包括減低舊公屋長期虧蝕的財政負擔。

　　租置計劃除了提供置業的機會之外，亦將資助者變為納稅人，而這些公屋住戶成為有關單位業主的時候，固然可以享受到市場給予這個公屋的升值價值，同時也要承擔單位之後的維修責任。所以，有關單位不適宜定價太高，需要留下空間給業主享受到合理的升值空間以補償長遠的維修費用。

　　另外，租置計劃往往會出現業主與租客混雜住在同一大廈的情況，筆者認為如果政府有一個完善而且有足夠時間準備的租置計劃，同時向不願意買入公屋單位的租客作出搬遷優先安排。公屋住戶始終是租客，業主是可以行使搬遷的要求，政府就可以適當改善或者全部改善將業主和租客混雜一起居住的問題。

　　以上幾個重點，筆者認為可大大增加租置計劃的銷售情況，希望有關意見可以給予特首或者房屋局有用的參考。 （作者為祥益地產總裁）