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樓市新態/港樓價穩固後有力再上\汪敦敬

時間:2025-08-13 05:02:13來源:大公报

  圖:雖然樓價指數出現回落,但隨着減息預期升溫,樓價主流仍然向上。

  上周五(8日)最新公布的中原城市領先指數CCL按周下跌1.19%,有報道形容CCL是「較大跌幅」,大家擔心樓價的升勢終止,筆者不太同意有關擔憂。再之前兩周的樓價升幅約1%,而3月份時曾錄得1.17%跌幅,反映出有關升跌幅其實十分平常,一期的指數並不能作準,圖表分析應看連貫多期的趨勢作合理參考。

  說到圖表分析,其實上半年住宅樓市已出現了兩波升幅,升的過程中會有跌一、兩期的現象,這其實是市場正在進行「清倉」,因為樓市回升的第一個回合,一定是先賣了「又平又靚」的單位,最後「一浸」才會清一些質素較差的單位,那自然就會出現指數下跌的情況。這可能是樓價上升中的清倉期而已。

  按揭下行支持樓市

  香港樓價主流仍然向上,CCL最新水平仍然是在雙底和頸線之上。樓市出現雙底之後,筆者經營地產代理公司所在的區域已出現二手成交量上升,客量亦上升,而二手放盤量卻下跌。這往往在鞏固或增持的情形之下,後市都會因為這個結構而價格再向上。

  其他宏觀因素也都向好,加上「購房通」措施勢在必行,筆者視其為中期的好消息,而美國聯儲局在9月減息的呼聲亦高達八至九成機會。以上的只是評估,但現實中的香港金融結構亦很穩固,在執筆當日H按利率仍在低處徘徊,定期息口利率亦比過去大減。最新H按對比2023年11月底,住宅按揭利率減幅約2厘,工商按揭利率減幅約4厘。

  從三大指數去看,本港樓市谷底出現在2025年2月至3月期間,即是說筆者之前一直評估農曆新年的小陽春是有出現的,而次谷底就是2025年5月至6月份,這個次谷底和之前的谷底就形成了「雙底」。因此,現在樓市應該開始回升通道。

  根據最新土地註冊處的數據,7月份對比6月份一手成交量按月雖然減少13%,但二手成交量增加2.4%;7月份對比年初1月份的變化,一手成交量增加143%,二手增加36%,成交量明顯上升,成交價亦已找到谷底,這些不是評估樓市,而是現在的現實。香港經濟亦有起色,本港二季度本地生產總值(GDP)較上年同期增長3.1%,香港整體市場條件都是相當令人鼓舞的。

  (作者為祥益地產總裁)

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