圖：地產債平均發行利率、DR007與民營房企發債規模佔比

　　7月份境內的地產債共發行67隻，發行規模598.65億元（人民幣，下同），淨融資規模為-154.73億元，較6月的98.29億元環比減少257.42%。從發行結構來看，廣義民營企業發行規模佔比17.68%，較6月的5.52%有較大的提升；美元債共發行11隻，發行規模達60.43億美元，淨融資規模達-4.54億美元，較6月淨融資規模環比增加93.10%。從發行結構來看，廣義民營企業發行規模佔比98.95%，較6月的92.66%略有增加。

　　地產債發行利率下行，或因資金面和結構因素所致。7月境內地產債平均發行利率為3.02%，較6月的3.44%下降42個基點，為2019年以來地產債發行利率的最低值，主要由兩方面因素導致：

　　（1）資金寬鬆，2022年7月以來貨幣政策繼續保持寬鬆，DR007（銀行間市場7天期回購利率）在1.40%左右徘徊，資金利率下移明顯，使地產債發行利率對應下降；

　　（2）發行結構變化，長期來看，廣義民營企業發債佔比呈下降趨勢，國企佔比提高，特別是2021年地產風波後民企發債規模萎縮，市場偏重於高資質國企發行債券，導致地產債發行利率綜合下降。

　　二季度無住房抵押貸款發行，RMBS（住房抵押貸款支持證券）似乎成為一個風向標，市場觀測其融資表現來推導地產拐點，但2022年以來RMBS發行逐漸停滯，一季度僅有3隻RMBS發行，融資規模為245.41億元，二季度則無RMBS發行。

　　筆者認為，三重因素共同導致2022年二季度無RMBS發行的現象：

　　（1）作為基礎資產的住房抵押貸款大幅下降，以居民中長期新增人民幣貸款代表個人住房抵押貸款，2022年4、5月新增居民中長期貸款顯著低於歷史平均值，僅6月略有恢復；

　　（2）長期以來，RMBS的發行高峰出現在四季度，今年二季度RMBS發行停滯或因季節性因素干擾；

　　（3）2020年末人民銀行與銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》後，各銀行紛紛發行RMBS將房貸出表滿足監管要求，至2021年末，房地產貸款集中度和個人住房抵押貸款集中度已有明顯下滑，距離監管紅線仍有空間，因此銀行發行RMBS意願不強。

　　個別地區出台地產項目紓困措施，輿情得到緩解。根據內媒報道，近期鄭州召開房企項目情況匯報會，匯報四種化解地產項目困境的模式，包括：棚改統貸統還模式、項目併購模式、破產重整模式、保障性租賃住房模式。這些措施有利於提振當地市場和業主信心，化解系統性風險，從而實現市場出清。

　　外資信心增 減持勢頭趨緩

　　6月份境外投資者整體延續2022年以來減持境內債券規模的趨勢。據中債統計，截至2022年6月30日，外資持倉境內債券規模為32890.27億元，同比減少0.33%，持有規模較5月減少2.81%，同比增速為2020年以來首次轉負；據上清所統計，外資持倉境內債券規模為2765.81億元，持有規模止跌反彈，同比減少37.68%，增速較5月下降3.99個百分點，持有規模較5月增加0.64%；合併口徑下，6月外資合計持有境內債券共計35656.08億元，同比減少4.75%，環比減少2.55%，同比增速較5月下降4.24百分點。

　　淨減持規模下降，外資信心略有恢復。據中債統計，6月外資淨減持境內債券950.42億元，淨減持量環比減少1.32%%；根據上清所統計，6月外資淨增持境內債券17.56億元，為2021年6月以來首次實現淨增持境內債券；合併口徑來看，6月外資淨減持境內債券932.86億元，淨減持規模較5月減少14.75%。

　　隨着美國加息預期見頂及內地貨幣政策由寬鬆轉向均衡，7月中美利差倒掛趨勢得到扭轉，且利差空間增厚，因此境內債券對外資吸引力再次增強。地產債方面，個別地區明確地產紓困化解措施，預計相關輿情對市場擾動將會降低，基本面回暖預期增加，而地產債行情還需等待銷售切實修復與板塊融資提振並行。