圖：內地住房進入存量時代，取消預售制有助發展商降負債降槓桿。
本文試圖從理性、客觀、專業、長遠的維度，探討當前內地房地產商品房預售制的起源、歷史功績、當前問題，給出兼顧短期和長遠的建議，促進房地產市場長期平穩健康發展。
整體來看，當前停貸專案佔比較小，但是要高度重視，避免風險升級。如果及時出台兼顧各方的有效措施，順勢推動二次房改，則能借機將房地產市場發展推向正軌。
停貸專案所屬房企絕大部分是此前債務違約的風險民營房企，主要分布在河南、湖北、湖南，截至7月13日，河南樓盤涉35個，佔全國34%；湖北和湖南的問題樓盤均為15個。
房企高槓桿風險浮現
從所屬房企看，大部分是此前「爆雷」的民營房企，當然，違約房企的大部分專案還是在努力交付中。
總體來看，涉事樓盤主要是延期交付多年的樓盤，以及未到交付時間，但資金緊張、難以復工的停工盤，反映商品房預售制的負面效應愈發突顯。
為什麼建議取消預售制度？預售制度怎麼來的？國外什麼情況？簡單科普一下：商品房預售俗稱賣樓花，可追溯至1950年代香港實施的《預售樓花同意書》制度。1998年內地房改，由於商品房短缺，房企缺資金，借鑒香港引入了商品房預售制度。其實，當前世界不少國家存在預售制。但是，重點來了，發達國家一般有嚴格的監管保障措施，開發商在專案獲得政府批准後才可以銷售，買家在購買樓花後並非像中國內地一樣在支付完首期後從銀行一次性貸款支付剩餘全部房款，而是根據開發商工程進度在交房前進行分期支付。所以，預售制度是需要嚴格的資金監管、分期支付以及違約處罰措施作為保障的，如果沒有這些措施，一定會觸發風險，對買家不公平，所以不如借機取消預售制度，以後改為現房銷售。
客觀而言，預售制度有一定歷史階段性，現在內地住房進入存量時代，取消預售制度有助於降負債降槓桿，不再把爛尾風險甩給老百姓和社會，當然這需要配套房企債務重組、復工保交樓、恢復市場信心和房地產長效機制。這是個技術活，只要堅持市場化改革，內地一定能化解這個難題，讓房地產回歸實體經濟和居住屬性，安居樂業。
作為內地商品房銷售的最主要方式，預售制極大縮短房企現金回籠周期，同時增加供應，推動城鎮化發展。過去20多年，預售制對內地房地產市場的穩步發展起到重要作用，不僅解決了房地產市場快速發展階段的資金需求，也提高居民居住水平，城鎮居民從筒子樓住到住宅社區，從全民蝸居到基本適居，住房事業取得巨大進步，數十年走完發達國家幾百年城鎮化路程。預售制已成為內地商品房銷售最主要方式，2021年樓花銷售面積達15.6億平米，佔總商品房銷售面積的87%。
世界很多國家和地區有住房預售制，根據發展狀況及行業環境而與中國內地存在較大差異，發達國家普遍有嚴格的資金監管、分期支付及違約處罰措施作為保障。房企在專案獲得批准後才可以開始銷售，買家購買樓花後，根據工程進度在完全交樓前分期支付。如果工程延誤，買家可以和房企協商以推遲付款，並要求補償。此外，如果房企無法在合同規定的日期內交付，買家可要求退款或賠償。
隨着內地房地產市場從增量時代步入存量時代，商品房預售制的使命或已完成。據《中國住房存量測算報告》，2020年城鎮住房套戶比為1.09，一線、二線、三四線城市分別為0.97、1.08、1.12，內地住房整體已經總體平衡。經過20多年的高速增長，房地產增量時代已經基本結束。除了人口流入的都市圈城市群面臨一定住房短缺，大部分東北、西北以及非都市圈城市群的四五線城市，已經出現供給過剩，由於人口外遷嚴重，未來過剩程度還將加深。行業進入存量時代，意味着在中期將進入洗牌階段，其程度參考當年的紡織、家電。
不可否認，預售制背後潛藏的風險確實存在，當前的負面效應愈發突顯。大家想想，絕大部分商品是一手交錢一手交貨，預售制是對買家的單方面不公平制度，購房老百姓幾乎承擔了所有商品房不能交付的風險。從個人層面看，交房等待期一般為兩年，在此期間，買家不僅承擔銀行利息，還要承擔延遲交房、房屋品質、房產證延期辦理甚至不能交房的風險。從行業層面看，預售制助推部分房企過度舉債、高槓桿擴張，若遇到下行周期，會引發資金鏈斷裂、專案擱置等系列風險。
筆者曾提出「房地產是最堅硬的泡沫，要軟着陸，避免硬着陸，用時間換空間。」改革既要下定決心，也要考慮過程。短期看，立刻取消預售制不現實，當前房企資金緊張，會加大房企壓力，難以保障其他專案順利交付。長期看，若能逐步取消商品房預售制，實現現房銷售，不僅能減少房企過度承諾、住房品質不過關等問題，同時也有助於降低房企的槓桿。
現房銷售有利買家
如果改為現房銷售，開發商比拼的不是五花八門、不知道能不能兌現的行銷手段，而是所見的樓房品質和誠信，這才是對買家最根本保障，這樣將極大提升開發商的建築品質，實現良幣驅逐劣幣。
筆者十年前在國務院發展研究中心參與財稅改革方案研究時，對預售制、房地產稅、人地掛鈎、金融穩定、房企槓桿率等進行過長期系統的專項研究。
在取消商品房預售制這個問題上，已經有一些地區開始探索。2019年廣東出台《關於商品房預售制意見通知》，表示將逐漸探索試點商品房現房銷售制度與商品房制度取消的可能性；2020年海南發布《關於建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》，要求新出讓土地建設商品房的規劃的，全部要實行現房銷售制度；湖南在《湖南省推進新建商品房「交房即交證」改革實施方案》中明確規定，2022年起，湖南省所有城鎮規劃範圍內新取得國有建設用地使用權的預售商品房專案必須實施「交房即交證」。
長短招結合促進發展
借鑒國際經驗，預售制度需要嚴格資金監管、分期支付以及違約處罰措施作保障，否則大概率觸發風險，對買家不公平。短期看，當務之急是建立風險防控機制、加強資金監管、保交樓、保民生，長期看，不如借機逐漸取消預售制，適時改為現房銷售。取消預售制不是立即可以解決問題，還需要配合房企債務重組、復工保交樓、恢復市場信心和房地產長效機制。
短期穩房市措施：當前房地產復甦基礎並不牢固，在堅持「房住不炒」前提下，各地應繼續因城施策適度鬆綁偏緊調控政策，促進房地產市場信心恢復，促進軟着陸。
1）適當降低人口流入地區限購門檻，充分尊重人口和產業向都市圈城市群集聚的客觀規律。
2）適度鬆綁二手房限價政策。部分熱點城市仍實行二手房貸款限價政策，銀行按相關部門規定參考價給買家貸款，參考價僅是市價的七成至八成，居民合理貸款額度明顯受限。
3）下調首套首付比和改善型二套首付比，減少剛需人群和改善型購房人群的首付壓力，實現居民「住有所居」、「住有宜居」。
4）通過貸款展期、債務重組、併購等方式化解風險。允許部分房企銀行貸款進行展期，緩解短期現金流壓力。給予優質房企合理併購貸款、併購債支持，在行業內部通過併購重組化解風險，防止風險傳染與擴大。支持金融機構市場化參與房企不良資產化解、保交樓，創設一些金融工具。
5）加強資金監管，嚴格要求房企與監管機構、監管銀行簽訂監管協議，對信用不同的房企實行差別化資金監管額度，按照工程進度支取相應比例資金。
長期住房制度建設。根據筆者團隊對美國、日本、英國、中國香港、德國、新加坡等住房制度和房地產市場的研究，結合內地住房制度現狀和發展階段特點，建議以城市群戰略、人地掛鈎、金融穩定、房地產稅為四大支柱構建長期住房制度。
一是推動都市圈城市群戰略。根據對世界上幾十個國家上百年的人口大遷移研究發現，人口往都市圈城市群遷移集聚是基本規律，人隨產業走，人往高處走。
二是以常住人口增量為核心改革「人地掛鈎」，優化土地供應。
三是保持貨幣政策和房地產金融政策長期穩定。
四是穩步推動房地產稅試點。穩增長是今年宏觀經濟頭等大事，年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件，未來有必要建立科學的經濟模型評估房地產稅對各方影響。
