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談樓說按\善用加按 投資車位有法

時間:2020-10-26 04:24:00來源:大公報

  上期專欄(10月12日)提及獨立車位的按揭成數已由高達四成上調至五成,但投資車位買家需要注意一點,若然已持有按揭物業在身,再購買車位申請按揭上會,車位便已屬於第二套房按揭。在現行措施下,該車位的按揭成數需降低一成,即按揭成數降回至高達四成,上會首期將會明顯增加。

  而車位按揭在審批方面,借款人的供款佔入息比率及壓力測試要求基本上與住宅按揭相同。但要留意,若果借款人本身已有按揭,例如自置物業仍有按揭在身,礙於車位已屬二套房按揭,入息要求便需提高,每月總供款佔入息比率上限由50%下調至40%,並需通過按息加3厘之壓力測試,壓力測試下之供款佔入息比率由60%調低至50%,車位買家如需上會,入市前宜先計算首期負擔及供款能力。

  車位按揭息率較遜於住宅,現時實際息率介乎2.6厘至3.5厘,銀行之間批出之車位按息差幅頗大,當中視乎貸款金額,例如百多萬之車位按揭額僅達數十萬,尤其不足50萬貸款額之車位按息相對較遜。

  其實,車位按揭成數是有方法提高的、按息及年期亦有方法改善,買家若購置自用物業時連同車位以連契形式申請按揭貸款,銀行可就物業連同車位批出一致的按揭條款。

  換句話說,連同自用物業的車位按揭成數可高達六成,若成交價不超於1000萬,更可申請按揭保險計劃享有高成數按揭,按息享有拆息按揭低息水平,現時約為1.8%,按揭年期更長達30年。

  獨立車位的按揭成數仍低於住宅,按揭息率亦較高,買家可考慮索性以物業套現資金方式購置車位,若物業估值之水位足夠,加按套現出來之資金便可直接用作支付全數車位價格,而無需承造車位按揭。樓價於十年間升幅逾倍,以一個十年前以600萬元購入之單位為例,目前樓價升值至1300萬元,加按後最高按揭額高達650萬元,減去按揭餘額260萬元後,尚有足夠水位可套現資金達390萬元購買車位。此做法亦無需擔心車位成了二套房按揭衍生之問題。

  中原按揭經紀董事總經理 王美鳳

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