上期專欄（10月12日）提及獨立車位的按揭成數已由高達四成上調至五成，但投資車位買家需要注意一點，若然已持有按揭物業在身，再購買車位申請按揭上會，車位便已屬於第二套房按揭。在現行措施下，該車位的按揭成數需降低一成，即按揭成數降回至高達四成，上會首期將會明顯增加。

　　而車位按揭在審批方面，借款人的供款佔入息比率及壓力測試要求基本上與住宅按揭相同。但要留意，若果借款人本身已有按揭，例如自置物業仍有按揭在身，礙於車位已屬二套房按揭，入息要求便需提高，每月總供款佔入息比率上限由50%下調至40%，並需通過按息加3厘之壓力測試，壓力測試下之供款佔入息比率由60%調低至50%，車位買家如需上會，入市前宜先計算首期負擔及供款能力。

　　車位按揭息率較遜於住宅，現時實際息率介乎2.6厘至3.5厘，銀行之間批出之車位按息差幅頗大，當中視乎貸款金額，例如百多萬之車位按揭額僅達數十萬，尤其不足50萬貸款額之車位按息相對較遜。

　　其實，車位按揭成數是有方法提高的、按息及年期亦有方法改善，買家若購置自用物業時連同車位以連契形式申請按揭貸款，銀行可就物業連同車位批出一致的按揭條款。

　　換句話說，連同自用物業的車位按揭成數可高達六成，若成交價不超於1000萬，更可申請按揭保險計劃享有高成數按揭，按息享有拆息按揭低息水平，現時約為1.8%，按揭年期更長達30年。

　　獨立車位的按揭成數仍低於住宅，按揭息率亦較高，買家可考慮索性以物業套現資金方式購置車位，若物業估值之水位足夠，加按套現出來之資金便可直接用作支付全數車位價格，而無需承造車位按揭。樓價於十年間升幅逾倍，以一個十年前以600萬元購入之單位為例，目前樓價升值至1300萬元，加按後最高按揭額高達650萬元，減去按揭餘額260萬元後，尚有足夠水位可套現資金達390萬元購買車位。此做法亦無需擔心車位成了二套房按揭衍生之問題。

　　中原按揭經紀董事總經理 王美鳳